Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Если владелец заложенной квартиры является членом товарищества по совместному владению жильем, то последнее обязано уведомлять всех кредиторов по ипотечному кредиту о предстоящих действиях, способных оказать влияние на снижение рыночной стоимости квартир:

- повреждении, разрушении или конфискации любой части объектов совместного пользования или любой квартиры, по которой кредитор держит закладную;

- признании недействительным, отмене или существенной модификации любого страхового полиса, находящегося у жилищного товарищества;

- любом намерении жилищного товарищества относительно принудительного сбора задолженности по объектам совместного пользования с какого-либо собственника квартиры, на которую у кредитора находится закладная;

- любом предполагаемом шаге, который потребует согласия со стороны кредитора [98, с.49].

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами; возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние, удобства; необычные условия, например шоссе, которое намечено построить в непосредственной близости, или другие факторы, которые могут повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

Если заем одобрен, покупателю дома (ссудозаемщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа.

С момента вручения денег за дом продавцу покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа заимодавцу. Основная трудность становления ипотечных банков в наше время - нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование разработанного для России американскими учеными Р.Д.Страйком и К.Равиц специального кредитного инструмента с индексацией основной суммы долга. Суть этого метода заключается в замене фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применение переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заемщика определяются на основе фиксированной платежной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита, при этом разница между задолженностью заемщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.

Указанный инструмент снижает банковский риск процентной ставки, поскольку исходная процентная ставка при использовании регулируемой отсрочки платежей устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении периода действия ссуды, т.е. кредиторы, использующие инструмент регулируемой отсрочки платежей, получают доход, превышающий на фиксированную величину межбанковскую процентную ставку.
Фактическая контрактная ставка изменяется вслед за ставкой процента на межбанковском кредитном рынке. Она всегда превышает на фиксированную величину ставку межбанковского кредита, обеспечивая банку получение дохода, более высокого по сравнению с тем, который он мог бы получить на рынке межбанковского кредита [119, с.51].

Авторы методики считают, что в условиях России возможно уменьшить риск ссудодателей при определении цены кредитов непосредственно на основе измененных издержек кредиторов, что, по своей сути, близко к использованию закладных с корректировкой на уровень цен.

Банк, осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения выпускаемых им ипотечных облигаций или других заемных обязательств.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

Договор ипотеки совершается в форме закладной. Закладная удостоверяет преимущественное право залогодержателя на удовлетворение его денежного требования к залогодателю или третьему лицу за счет недвижимого имущества, предоставленного залогодателем по договору ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой и может быть заложена путем ее передачи другому лицу - залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора залогодержателем, названным в закладной ипотечным залогодержателем.

Закладная составляется по установленной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем и удостоверяется нотариально. Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важнейшие признаки закладной - преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), а именно: процентная ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения, земельный кредитный институт.

Слово «закладная» включается в название документа, в котором содержатся точное наименование, местонахождение (место жительства) как залогодателя, так и залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора; указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной; указание срока или сроков уплаты суммы; описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; денежная оценка имущества; наименование права на заложенное имущество; указание на наличие других закладных на данное имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. По соглашению залогодателя и залогодержателя в закладную могут быть включены и другие условия [119, с.51].

К каждому закладному листу прилагается процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указывается наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой.

По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть предусмотрены санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.

С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством, связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества при посредстве закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье, по мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшаеч разницу между процентными ставками в различных географических регионах, стабилизируя ее в целом по стране. Банкиры, занимающиеся ссудами на недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничены в своих действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

Несмотря на принятие федерального закона «Об ипотеке», вторичного рынка ипотечных кредитов в виде закладных или ипотечных облигаций в России не существует, поскольку данные ценные бумаги не станут действительно ценными без гарантий государства, без наличия целенаправленно действующих посредников между государством и ипотечными банками.

Пока не существует вторичного рынка ипотечных кредитов, в фокусе внимания остаются только два звена из вышеприведенной схемы - заемщики, предоставляющие в качестве залога свое жилье, и кредитные банки, выдающие кредит. Во взаимоотношениях между ними тоже далеко не все благополучно, так как существующее законодательство пока не в силах защитить ни права банкиров, ни права заемщиков, в результате недоверие и тех и других является одним из основных препятствий к обоюдовыгодному взаимодействию.

Если говорить о риске залогового кредитования, то, по некоторым неофициальным данным, при продаже квартир в 20 случаях из ста возникают те или иные проблемы. Поэтому многие банки стараются себя как-то подстраховать: предоставляют должнику более дешевую квартиру, работают с риэлтерскими фирмами, выступающими в качестве гарантов. С другой стороны, и банки не всегда действуют законно в отношении залогодателей. Заложенная квартира обычно в договоре оценивается в 70% от ее истинной стоимости, что дает повод некоторым банкирам любыми способами содействовать тому, чтобы клиент не вернул кредит в срок. При выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания, в отличие от обычного кредитования, уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса - кредитором и заемщиком - немаловажное значение приобретают страховые организации, судебные и нотариальные органы, гаранты.

Для успешного функционирования ипотечной системы необходимо решить вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку длительные сроки рассмотрения дел обычными и арбитражными судами сводят к минимуму все преимущества ипотеки. Целесообразно поэтому учредить специализированные судебные органы для ведения дел с исками по ипотеке.

Непременно должна быть создана своего рода инфраструктура ипотечной системы для единообразного ведения ипотечных книг, инвентаризации недвижимости, оформления прав на владение ею, формирования единой базы данных, поскольку действующая в настоящее время сеть нотариальных контор, ориентированная преимущественно на решение вопросов, связанных с наследством, не способна квалифицированно справиться со специфическими задачами обеспечения кредитных учреждений достоверной и всесторонней информацией о финансовом положении заемщиков.

Ипотечная система не начнет надежно функционировать без единого для всей страны порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю, закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.

При наличии подлинной ипотеки кредитор независимо от своего местонахождения может получить достоверные сведения о состоянии интересующего его недвижимого имущества, включая данные о ранее совершенных залогах или арендных договорах независимо от местонахождения клиента.
Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность повторного залога.
Функционирование этой системы невозможно без создания единой общей базы данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем, базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в различных газетах и рекламных изданиях, не несущих ответственности за достоверность приводимых сведений. Эта задача может быть решена с помощью централизованной сети компьютерной связи.

Ипотека подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Договор об ипотеке вступает в силу с момента ее регистрации. Регистрирующим органом является комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (города, района в городе), на территории которого находится имущество, являющееся предметом ипотеки. Для регистрации ипотеки должны быть представлены: закладные, документы, названные в закладных в качестве приложения к ним, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрация ипотеки является публичной, т.е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию,. необходимые сведения, включая копию регистрационной записи или заверенную выписку из нее, за соответствующую плату [60, с.42].

В силу кредитного договора, определяющего способ обеспечения возвратности ссуды, за кредитором закрепляется источник погашения ссуды в случае отсутствия средств у заемщика при наступлении срока платежа. Таким образом, отличительной чертой данной кредитной операции является ее обеспеченность реальной собственностью и возможность возмещения средств по неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен высокий потенциал данного вида кредитования.

3.2. Механизм ипотечного кредитования как составная часть жилищной политики

Реализация Государственной целевой программы «Жилище», являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ
(см. гл.1 данной работы), не дала того абсолютного результата, на который была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные результаты ее реализации.

Так, в программе «Жилище» впервые после смены жилищной политики государства были определены принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства - ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно- коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный комплекс.

Но вместе с тем до настоящего времени продолжается снижение инвестиционной деятельности, допущена нерегламентированная градостроительными нормами беспорядочная застройка пригородов, острота жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки новых подходов к решению некоторых проблем жилищной реформы, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Цель реализации программы: дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.
Основные задачи:
1) усиление социальной защиты малоимущих групп населения;
2) коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, северян, переселенцев;

3) распространение систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;

4) стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья;

5) снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции;
6) развитие частной собственности на жилые помещения;

7) совершенствование рыночных подходов к решению вопросов градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам.

Правовые аспекты. В развитие ранее принятых федеральных законов были разработаны, приняты и введены в действие свыше 50 законодательных и иных правовых актов, подготовлены проекты ряда федеральных законов. В целях реализации программы необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, разработать ряд документов по таким вопросам, как:
• развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда;
• создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию;

• совершенствование системы предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

• дальнейшее развитие приватизации недвижимости. Необходимо также разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений;

Социальные аспекты. Необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности федеральной жилищной политики. Порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства должен учитывать принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья. Введение новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволит улучшить платежную дисциплину, снизить число платежей и размеры задолженности. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье должны быть включены платежи: 1) за содержание и ремонт мест общего пользования; 2)за коммунальные услуги; 3) налог на недвижимое имущество.

Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций для малоимущих граждан. При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов.
Будет поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого. При этом возрастет роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риэлтеров, оценщиков), работа которых должна осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности.
Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду.
Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья из обращения.

Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.

Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно- коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно- коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций.

При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.

Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья - главные направления программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:
• выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;
•предоставление жилищных кредитов;
• выпуск жилищных ценных бумаг;
•образование и использование фондов развития жилищного строительства;
•привлечение средств банков;
•продажа на аукционах части построенного жилья;

•сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.

Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.

Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов.
Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос -определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия:
•проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования;
•организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций;
•обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков;

•уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру;
• введение правил предоставления жилья гражданам без отделки.

Целесообразно продолжать привлечение кредитных ресурсов. Предполагается распространение опыта городов Барнаула, Великого Новгорода, Нижнего
Новгорода, Санкт-Петербурга и Твери по реализации первого и второго компонентов жилищного займа Международного банка реконструкции и развития.

Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере.

Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.

Архитектурно-технические аспекты. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, эстетические и экологические требования, вопросы повышения теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет способствовать уменьшению этих эксплуатационных затрат.

Важнейшая проблема - обеспечение экономии энергоресурсов, которая в новом жилищном строительстве может быть реализована за счет архитектурно- планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.

Архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергоснабжения являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки и др. Конструктивными факторами являются применение слоистых конструкций наружных стен, применение окон с трехслойным остеклением, повышенная герметизация проемов. За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принять модульную координацию и унификацию строительных конструкций и изделий. Предполагается развитие следующих систем жилых домов:

•для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные дома;

•для кооперативного, коллективного и коммерческого строительства - малоэтажные, сблокированные жилые дома высотой до четырех этажей;

•для социального жилищного строительства - дома различных эффективных строительных систем и этажности.

Архитектурно-строительные системы должны учитывать природно- климатические особенности региона.

Важнейшей частью реализации программы является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов, и в первую очередь капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий. В соответствии с законодательством капитальный ремонт такого жилья, включая приватизированные жилые помещения, должен осуществляться за счет соответствующих бюджетных средств. Основными направлениями работ по обновлению жилых домов первых массовых серий должны стать капитальный ремонт, модернизация зданий, повышение теплозащиты, улучшение архитектуры фасадов, реконструкция за счет надстройки.

Устройство мансардных этажей при реконструкции зданий обеспечивает увеличение общей площади дома на 10-15%, сокращение теплопотерь на 5-7%, снижение себестоимости строительства на 10-15%. Важным элементом должна стать новая система проектирования жилья.

Совершенствование структуры производства основных видов строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства. Необходимо проводить дальнейшую структурную перестройку производственной базы домостроения и промышленности строительных материалов и конструкций для жилищного строительства, развивать собственную производственную базу индустриального малоэтажного домостроения и производство эффективных кровельных материалов; нужны разработки и освоение производства автономных систем инженерного обеспечения. Важное значение приобретает использование комбинированных систем за счет сочетания конструкций крупнопанельного производства с конструктивными элементами из монолитного бетона.

Следует уделить внимание организации производства и повышению качества деревянных конструкций.
Преобладающее развитие должно получить производство и применение утеплителей.

Значительные изменения должно претерпеть производство кирпича.
Необходимо разработать производство новых типов санитарно-технического оборудования.

Необходима перестройка системы механизации строительных работ в направлении развития малой механизации, производства машин, приспособлений и ручного инструмента.

Градостроительные аспекты, проблемы развития и управления жилищно- коммунальным хозяйством. Неотъемлемое условие решения жилищной проблемы
-введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности земли при эксплуатации, реконструкции и строительстве жилья. Градостроительные аспекты жилищной сферы будут реализовываться на трех уровнях: федеральном, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Нужно создать целостную систему законодательных и нормативных документов (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», земельный и градостроительный кадастры). Конкретными мерами градостроительной политики должны стать:

•подготовка и введение в действие правовых актов по установлению в соответствии с градостроительными нормами границ земельных участков;

•введение положений по упорядочению прав на владение, пользование и распоряжение землей;

• правовое обеспечение возможности получения или приобретения для физических и юридических лиц земельных участков в собственность для реконструкции или строительства строений с жилыми и нежилыми помещениями.

Необходимо применение федерального законодательства и нормирования в градостроительстве, при создании уставов, разработке региональных норм социального жилища, сооружении объектов социального назначения и их сетей, а также при утверждении плотности застройки и требований к ее комплектности. На уровне органов местного самоуправления должны быть разработаны и введены в действие правоустанавливающие документы для города, его районов для жилищного строительства или реконструкции, а также порядок использования участков жилой застройки. Предполагается дальнейшее стимулирование широкого распространения индивидуальной и коллективной жилой застройки. Практическое создание рынка недвижимости возможно при постепенном, организационном, финансовом и правовом обеспечении системы регистрации недвижимости в едином реестре недвижимости. Необходимо принятие правовых актов о проведении конкурсов и аукционов по передаче или продаже земельных участков в городах и других населенных пунктах под жилую застройку.

Политика в области жилищно-коммунального хозяйства будет сконцентрирована на создании условий для сбалансированного с жилищным строительством развития инфраструктуры, обеспечении защиты интересов потребителей от предприятий-монополистов, расширении полномочий органов жилищных инспекций в части усиления контроля за осуществлением перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг.

Основными направлениями совершенствования системы управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда являются: а) разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда; б) переход на договорные
(контрактные) взаимоотношения заказчиков и подрядчиков; в)внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Необходимо создание двух взаимодействующих независимых структур: 1)служба заказчика, обеспечивающая эффективное управление жилищным фондом от лица собственника; 2)ремонтно- эксплуатационные предприятия, которые специализируются на выполнении исключительно подрядных функций.

Организационное обеспечение. На федеральном уровне функционируют
Межведомственная комиссия по вопросам реализации Государственной целевой программы «Жилище» и Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Большое значение для ускорения жилищной реформы должно иметь создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию.
Конечные результаты зависят прежде всего от организации работы органов исполнительной власти на местах, органов местного самоуправления.
Целесообразно расширить возможности реализации программы «Жилище» для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, передав им некоторые права, которые сегодня в соответствии с действующими законодательными и нормативными актами, а также ведомственными инструкциями сосредоточены на федеральном уровне.

Возникает новый комплекс проблем, связанных с координацией усилий в области создания законодательной, нормативной базы и архитектурно- технической политики в жилищной сфере; обмена опытом и взаимной информацией; обеспечения прав граждан на жилище.

С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации
«Жилищная инициатива», Сберегательного банка Российской Федерации с предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части - рынка готового жилья как товара.

В Программе предложено семь систем - механизмов организации инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие общие принципы, как:
1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной сфере;

2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и соответствие каждой из систем законам «О собственности», «Об инвестиционной деятельности» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3) соответствие макроэкономическим реальностям и учет высокого уровня инфляции и ставок банковского кредита;

4) обеспечение максимальной устойчивости и способности к самопроизводству каждой системы при минимуме мер государственной поддержки;

5) включение в механизм внедряемых систем тех или иных мер государственной поддержки только по отношению к социально не защищенным гражданам или гражданам, имеющим жилищные условия, не отвечающие санитарным нормам;

6) смягчение прямым государственным участием, экономическими льготами и привилегиями коммерческих рисков тех юридических лиц, которые при внедрении новых систем инвестирования принимают на себя выполнение в интересах граждан малорентабельных видов деятельности или связывают себя высокими коммерческими рисками.

Принципиально важно то, что практически все включенные в Программу системы и механизмы небюджетного финансирования жилищной сферы ориентированы на снятие недоверия к инвестиционной деятельности, которое справедливо утвердилось у многих банков, коммерческих структур и предприятий в связи с нестабильностью экономической ситуации, гиперинфляцией и непрочностью хозяйственных договоров, а у граждан - еще и в связи с появлением новых коммерческих структур и инвестиционных институтов с непроверенной деловой репутацией. Преодоление этого психологического барьера и снятие целого ряда в действительности существующих в инвестиционной деятельности рисков достигается в рамках апробируемых систем максимальным использованием в каждой из них процедур ипотеки - т. е. залога уже имеющейся или вновь создаваемой в процессе инвестиционной деятельности недвижимости.

В отличие от многих широко распространенных в странах со стабильной экономической ситуацией систем ипотечного инвестирования жилищной сферы, предусматривающих жилищные накопления или долгосрочные (ипотечные) кредиты под низкий процент с рассрочкой на 15-30 лет, практически все включенные в
Программу системы инвестирования ориентированы на переходный к рыночным отношениям период с характерными для него высокими темпами инфляции, высокими ставками банковского кредита и острым дефицитом жилья, также накладывающими свой отпечаток на механизмы и условия инвестирования.

3.3. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов по строительству жилья

Развитие ипотеки в России невозможно без широкого внедрения системы ипотечного кредитования в российскую банковскую практику. При этом ее развитие возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, гак и для заемщиков кредитов.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Этим источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования:

1) модель депозитарного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения;

2) модель ипотечной компании. В этом случае ипотечные компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В настоящее время складывается несколько систем ипотечного кредитования. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли.
Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7