Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции

Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции

МИИГАиК

Реферат

На тему:”Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости

в условиях конкуренции”.

Преподаватель:

Фирсова В.А.

Студенты:

УТФ-4-1 Болотцева О.В

УТФ-4-2 Кулаков О.А

В настоящее время , когда в России появилась нормативная база купли и

продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств

предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости

предприятий и объектов недвижимости ( в том числе земельных участков ) ,

при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества,

определении базы налогообложения, страховании имущества , выделении доли

участков предприятий , реорганизации , ликвидации , а также использовании

прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок

недвижимости начинает обретать цивилизованные формы , начинает

формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому , все большее

значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта

недвижимости.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет

множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью,

следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на

нее .

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора ,

действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных

покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость

объектов недвижимости .

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -

доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах

отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер

дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем

дольше вы получаете доход , тем лучше .

Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен

принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от

использования данного имущества .

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как

единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс

включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств ,

материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов

предприятия на определенный момент времени .

В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды

оценочной стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи

предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при

осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании

имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании -

залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость

.

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент

имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые)

факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее

впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может

быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним

оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером

неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный

тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам ,

расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры ,

предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую

цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной

компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких

нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного

покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в

сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать

потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких

возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их

вклада в суммарную стоимость .

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно

получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при

соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют

рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают

давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение

стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке

как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный

момент времени при выполнении следующих условий :

мотивация продавца и покупателя является типичной ;

обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными

консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ;

имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное

предложение ;

платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом

;

компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена

договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить

непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных

сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида

недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей

территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов

доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего

региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя

объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.

Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий

финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости

уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка .

Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать

рыночную реакцию на условия финансирования.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если

отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден

соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно

времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно

данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную ,

к примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают

влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования .

Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта

инвестированная .

Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое

имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода

.

Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить

наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал .

Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на

получение дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия ,

связанные с владением собственностью , не имеет сколько-нибудь

существенного значения .

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей,

инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает

внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и

будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными

возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данный

вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и

отражающей наиболее вероятное поведение на рынке .

Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный

объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со

сроком аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9%

нормы капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью

, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность

капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний

период .

В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная

стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может

изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом

приоритета ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания

обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные

арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны ,

чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в

ценные бумаги .

Принципы оценки недвижимости .

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости

имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок

представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости

участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же

и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет

владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой

недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после

погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо

для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .

Принцип спроса и предложения .

В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена

влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка

недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость

имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом

районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот .

Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для

вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а

следовательно , и стоимость .

Принцип изменения .

Все природные и социально-экономические условия меняются , любая

собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое

имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного

кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение

эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских

товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут

негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы ,

такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие

природные явления, могут нанести материальный урон .

Принцип замещения .

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно

зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект .

Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип

замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны

спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на

их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется

принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного

покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с

точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода

от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение ,

как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая

, что их качества и длительность не сильно различается .

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для

оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий

вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее

эффективное использование определяется как наиболее вероятное и

рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и

расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу

сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части :

оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное

использование участка со строениями .

Анализ свободного участка производится для того чтобы определить

наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на

существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого

использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад

произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны

ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также

учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные

ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать

во внимание .

С течением времени представления об оптимальном использовании может

измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на

оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе

республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции

технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания .

Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха

или частный аэропорт , чем ферма .

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних

факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального

использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении

оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки.

существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли

они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного

комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить,

какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если

строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или

уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте

оптимального использования.

Принцип падающей и растущей продуктивности .

Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того ,

чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление того

или иного производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по

достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать

адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты

. Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .

Принцип вклада .

Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут

увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного

улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением

рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами

на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо

меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или

иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру ,

строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить

стоимость магазина розничной торговли , если в результате возрастет объем

продаж . Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными

для арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть ,

что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества ,

однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного

элемента собственности достаточно трудно .

Принцип конкуренции .

Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на

соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на

рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно

сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется

убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный

спрос и ограниченная конкуренция , приобретение недвижимости будет

достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является рынок

жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за длительности строительных

работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием , достаточно

длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например ,

избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать

цены . однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать

арендные ставки на достаточно высоком уровне . Окончание строительства

нового жилья радикально изменит ситуацию , создав переизбыток предложения.

Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения

выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .

Принцип соответствия .

Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой

застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный

стандарт окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США

возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля ,

то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения .

Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих

домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение

стоимости за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во

многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех

или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт .

Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной”

застроенности территории . Жилой дом , на строительство которого затратили

в несколько раз больше средств , чем в среднем по округе , будет

оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном

окружении . Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может

воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей .

Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости .

Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг

некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные

архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий

определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов .

Принцип регрессии .

Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости

расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в

цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия

способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном

уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня

стоимости в данном районе .

Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует

зонирование и различные участки в различное время были проданы разным

владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие

зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом ,

подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать

вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает

стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .

Принцип ожидания .

Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость ,

предвидя увеличение ее стоимости . Современная история многих стран

показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу

увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и

спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости

. Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной .

Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши

от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов .

В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное

состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может

иметь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть

высокая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие

избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на

владение недвижимостью .

Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной

администрации .

Когда федеральное правительство принимает общегосударственную

программу или парламент страны издает новый закон , это достаточно быстро

меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на

стоимость .

Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру

рынка недвижимости несколькими путями . Если городские налоги значительно

выше , чем в окрестности , то это определенно будет тормозить деловую

активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость .

Если местная власть пользуется доверием , укрепляет правоохранительные

органы , пожарную службу и местную систему образования , это будет

способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств

транспорта и удобство путей сообщения также важны .

Зональные различия .

Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых

самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение ,

канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с

конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или

ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с

детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий ,

обслуживающих эту сферу .

Влияние на стоимость ближайшего окружения .

Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся

иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока ,

большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения

пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой

бизнес .

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех

подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат

( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж (

сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического

дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества

наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми

указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке

зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется

при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .

Подход с точки зрения затрат .

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала

определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем

вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка

.

Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :

определение стоимости земельного участка ;

определение стоимости воспроизведения улучшений ;

расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;

добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости

воспроизводства .

Оценка по прямому сравнению продаж .

Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения ,

согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с

которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который

удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных

продаж наиболее часто применяется при оценке жилья , поскольку другие

подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .

Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :

сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого

объекта и сопоставимых с ним объектов ;

количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и

необходимые поправки на различия.

Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при

сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические

характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) .

Подход с точки зрения доходности .

Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить

свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества

от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по

доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при

помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена

как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает

достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от

ее использования .

Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические ,

социальные, экономические , действующие в

ближайшем окружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов

необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности :

структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными

магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города ,

расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых центров )

, транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на

поездки , стоимостью и временными интервалами движения общественного

транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также

очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное

внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей

, культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная

привлекательность района особенно важна для жилой застройки ) .

Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент

домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное

управление .

Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос ,

полезность , дефицит и возможность передачи .

Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных

для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно

и желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за него .

Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены .

Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги

удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно

чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна удовлетворить

, тем большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно сопровождается

увеличением цены . Считается , что свободный участок земли ( без

ограничений на использование и застройку ) с подведенными коммуникациями и

дорогами является наиболее ценным для освоения . Все застройщики - жилой ,

доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок

земли .

Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или

услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена . В

случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует

отличать от “предложения” . Предложение предполагает , что товары или

услуги , на которые предъявлен спрос , могут быть доставлены или сделаны

для потенциального покупателя . Но из-за того , что недвижимая

собственность привязана к определенному месту , считается , что она должна

быть доступна . Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той

местности , где никто не хочет жить .

Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть

приобретенными целиком или по частям . Даже если на участок земли имеется

спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен , он

не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстаться .

Таким образом , если запрашиваемая собственность не может быть приобретена

потенциальным покупателем , она не будет иметь стоимости .