Оценка автозаправочной станции №443

Оценка автозаправочной станции №443

105

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение 5
• 1 Теоретические основы оценки предприятия 8
• 1.1 Нормативная база оценки предприятия 8
• 1.2 Процесс оценки (этапы) 12
• 1.3 Подходы и методы оценки предприятия 23
• 2 Технико-экономическая характеристика АЗС №443 и анализ её деятельности 39
• 2.1 Характеристика по конструктивным элементам 39
• 2.2 Характеристика деятельности АЗС №443 и ее место в инфраструктуре развития транспорта 43
• 2.3 Анализ финансовых результатов 48
• 3. Оценка стоимости предприятия на примере АЗС №443 64
• 3.1 Оценка затратным подходом 64
• 3.2 Оценка сравнительным подходом 77
• 3.3 Оценка стоимости бизнеса на основе доходного подхода 83
• 3.4 Согласование результатов 91
• Заключение 92
• Список литературы 95
• Приложение А - Договор купли продажи №0331003/09Д от 16 января 2003 г.

Приложение Б - Свидетельство о государственной регистрации права

Приложение В - План земельного участка под АЗС в поселке Горные Ключи

Приложение Г - Анализ финансового состояния АЗС №443 Приморского филиала за 2003 и 2004 год

Приложение Д - Анализ финансового состояния АЗС №443 Приморского филиала за 1 полугодие 2004 и 2005 года

Приложение Е - Бухгалтерский баланс за 2003 год

Приложение Ж - Бухгалтерский баланс за 2004 год

Приложение З - Бухгалтерский баланс за 1 полугодие 2005 года

Приложение И - Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности

Трансформационные процессы, происходящие в российской экономике, привели к зарождению и развитию достаточно новых или ранее не столь заметных видов деятельности и соответствующих им отраслей специальных знаний. К числу таких динамично развивающихся видов профессиональной активности можно отнести оценочную деятельность, актуальность и востребованность результатов которой в рыночной экономике трудно переоценить.

Категории «цена», «стоимость» являются ключевыми для характеристики процессов в экономической системе. В связи с этим непреходящее значение имеет понятие «оценка», как комплексный показатель меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.

Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса, его составляющих, недвижимости, других активов, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной собственностью. Ведь именно оценка (оценка стоимости) является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. Поэтому сегодня востребованы разработанные концепции стратегии роста компаний, стратегии управления ими, ориентированные на стоимость, программы антикризисного управления, реформирования и реструктуризации, учитывающие факторы стоимости компании.

С развитием рыночной экономики в России появилась возможность вложить свои средства в бизнес, купить и продать его, то есть бизнес стал товаром. Оценка стоимости необходима при акционировании, реорганизации, развитии предприятий, использовании ипотечного кредитования, участии на фондовом рынке. К тому же, как отмечалось, повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников и, соответственно, периодическое определение стоимости бизнеса можно использовать для оценки эффективности управления предприятием. Этим обусловлена актуальность темы настоящей дипломной работы, которая звучит как «Оценка объекта недвижимости на примере АЗС-443».

Даже если не требуется реорганизация предприятия, его акционирование, продажа или покупка, тем не менее, периодически оценку нужно проводить в целях диагностики предприятия и определения направлений его развития.

В процессе оценки бизнеса выявляются альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Основными факторами, определяющими рыночную стоимость предприятия, являются: настоящая и будущая прибыль, время получения доходов, затраты на создание подобного предприятия, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и ликвидность активов. Большое значение при оценке играют нематериальные активы предприятия (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговая система и др.).

Цель настоящей дипломной работы заключается в проведении оценки стоимости предприятия и его финансового положения. Основными задачами работы являются:

1) изучение теоретических основ оценочной деятельности в современных условиях;

2) методологическое обоснование оценки предприятия;

3) проведение оценки имущества данного предприятия и определение подходов к управлению, направленному на развитие предприятия.

Объектом исследований в работе является предприятие АЗС-443. Автозаправочная станция №443 расположена в поселке Горные ключи Кировского района Приморского края на 435 км государственной трассы Хабаровск-Владивосток. АЗС на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепродукт». Эта компания постоянно расширяется, покупая все новые и новые АЗС, а также строя их своими силами. Покупка или строительство автозаправочной станции - два альтернативных управленческих решения задачи стратегического развития компании. В процессе выбора того или другого варианта необходимо исследовать рынок недвижимости по данным объектам, сравнить его с другими компаниями-конкурентами, а также произвести оценку АЗС.

Структура работы построена в соответствии с поставленными задачами.

В первой главе представлены теоретические основы оценки стоимости предприятия: законодательно-нормативная база, процедура, содержание, цели, подходы и методы оценочной деятельности.

Во второй главе проводится методологическое обоснование оценки имущества для выбранного объекта исследования - АЗС №443, в частности определяется необходимость проведения оценки имущества для АЗС №443, характеристика предприятия, проводится анализ финансовых результатов деятельности предприятия.

В третьей главе проводится оценка стоимости предприятия АЗС-443. В заключении представлены результаты по оценке предприятия и основные направления его развития.

Профессиональная оценка стоимости имущества играет все более заметную роль в становлении нового экономического мышления. Новейшая практика оценки является инструментом независимого исследования полезности имущества или прав на него, от индивидуальной полезности, определяемой инвестиционной стоимостью, до общественной, определяемой справедливой рыночной стоимостью /25/.

Законодательную и нормативную базу оценочной деятельности составляют Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ, утвердившего Стандарты оценки и Положение о лицензировании оценочной деятельности, ряд распоряжений и приказов Минимущества России, касающихся повышения квалификации оценщиков, предоставления информации лицензированным оценщикам, утверждения некоторых методических рекомендаций.

На практике оценщики используют широкий спектр законодательных документов (Гражданский, Налоговый, Земельный кодексы РФ, законы, регулирующие деятельность акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью, регистрацию сделок с недвижимостью, обязательное страхование гражданской ответственности и др.), а также нормативных актов (Правила по ведению бухгалтерского учета - ПБУ и др.).

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.06.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определил правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки и случаи обязательной оценки объектов, которые охватывают почти все операции с недвижимым имуществом. К объектам оценки отнесены материальные объекты (вещи) и нематериальные объекты, а также права на них /17/.

В этом Законе дано понятие оценочной деятельности, определены субъекты оценочной деятельности и объекты оценки. Законом также предусмотрено право РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, юридических и физических лиц на проведение независимой оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического и бухгалтерского учета. Обязательное проведение оценки осуществляется в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

В Законе подробно расписано содержание договора на оказание услуг в области оценочной деятельности, разъяснены основные требования к содержанию отчета об оценке объекта, а также расписаны права, обязанности и ответственность оценщика в процессе выполнения оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями данного закона оценочная деятельность подлежит контролю и лицензированию. Контроль и регулирование оценочной деятельности (статья 18) осуществляется органами, уполномоченными Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации. Лицензирование оценочной деятельности (статья 23) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. В связи с тем, что в настоящее время не определен уполномоченный Правительством орган по контролю за оценочной деятельностью и не утвержден порядок лицензирования оценочной деятельности, выдача лицензий оценщикам не производится.

В этой связи, при проверке соответствия оценщиков закона, можно руководствоваться требованиями о наличии полиса страхования гражданской ответственности оценщика и наличием документа о специальном образовании в области оценки.

Закон об оценочной деятельности определяет основные термины в области оценки, в том числе понятия «оценочная деятельность», «субъекты оценочной деятельности», «объекты оценки», «рыночная стоимость». В Законе определен круг сделок, для которых необходимо проведение оценки объектов оценки.

Вторая глава Закона содержит определение основания для проведения оценки объектом оценки, которым является договор на проведение оценки, требования к отчету и оговаривает права и обязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованию гражданской ответственности оценщиков.

Третья глава Закона посвящена регулированию оценочной деятельности, в частности функциям уполномоченных органов, роли самореглируемых организаций оценщиков, общим требованиям к стандартам оценки, профессиональному обучению оценщиков и требованиям к лицензированию оценочной деятельности.

Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России /21, с.38/.

Госстандарт России выпустил два из шести ГОСТов Единой системы оценки имущества (ЕСОИ): Термины и определения. ГОСТ Р 51195.0.01-98 и Основные положения ГОСТ Р 51195.0.02-98, которые определяют основные стандарты оценки. В данных документах зафиксирована возможность применения разных баз оценки (под базой оценки понимается вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки). База оценки может основываться на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, замещения, инвестиционная, ликвидационная, действующего предприятия, стоимость при существующем использовании.

Начиная с сентября 1999г. в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. №932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Результатом этой работы стали «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые были утверждены 06.07.01 г. Постановлением Правительства РФ №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений РФ.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, включают три раздела /21, с.21-22/.

Первый раздел содержит общие положения, в которых говорится, что настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Второй раздел включает виды стоимости объектов оценки, подходы к оценке и методы оценки. В этом разделе даны определения следующих видов стоимости: рыночная, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров, стоимости замещения и воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, специализированная стоимость. Раздел содержит определение трех основных подходов к оценке: затратного, доходного и рыночного. Далее даны определения метода оценки, даты проведения оценки, цены, аналога объекта оценки, срока экспозиции объекта оценки, цены, итоговой величины стоимости объекта оценки, экспертизы отчета объекта оценки.

Третий раздел содержит требования к проведению оценки и этапы проведения оценки, требования к независимости оценщика. В разделе определены необходимые действия оценщика на различных этапах процесса оценки, включающие сбор, обработку и анализ информации, использование оценочной методологии для расчета стоимости объекта оценки и вывод итоговой величины.

Наиболее известными и часто используемыми в практической деятельности стандартами оценки саморегулируемых организаций оценщиков в России являются стандарты Российского общества оценщиков (РОО).

Практика применения закона выявила на сегодняшний день ряд недостатков, главным из которых является отсутствие единого порядка лицензирования оценочной деятельности в РФ (вышеуказанный порядок утвержден постановлением Правительства РФ № 285 только лишь 11.04.2001).

Вышеуказанные проблемы возникают из-за того, что наиболее важные функции по регулированию оценочной деятельности оказались в совместном ведении Правительства РФ, федеральных органов управления и уполномоченных органов.

Такое положение дел обусловлено также известной разобщенностью оценочных организаций, не способных пока достаточно эффективно отслеживать развитие законодательной и нормативной базы в сфере оценки и осуществлять согласованные действия по продвижению законодательных инициатив, призванных защитить оценочное сообщество и рынок оценочных услуг.

1.2 Процесс оценки (этапы)

Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы оценки. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач /21, с.48/.

Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий:

1. Определение проблемы (постановка задачи).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ.

3. Сбор, проверка и анализ данных.

4. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта собственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

6. Подготовка отчета и заключения об оценке.

На стадии определения проблемы можно выделить следующие этапы: формулирование цели и функции, предполагаемое использование оценки; определение вида стоимости; идентификация объекта и прав, связанных с имуществом, подлежащим оценке; определение даты оценки; ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительная лишь для цели или целей, указанных в данном отчете /13/. Использование полученных результатов в других целях некорректно.

Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д.

Оценка предприятия (бизнеса) производится в целях:

повышения эффективности текущего управления предприятием;

определения стоимости предприятия в случае его купли - продажи целиком или по частям;

для принятия обоснованных инвестиционных и управленческих решений, т.к. инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, и периодическая переоценка имущества позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

для определения стоимости ценных бумаг предприятия в случае купли продажи, определение прогнозированных доходов от ценных бумаг;

реструктуризации предприятия, слияния, поглощения или выделение самостоятельных подразделений из состава предприятия;

при разработке плана развития предприятия, в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность ее имиджа (деловой репутации);

при определении кредитоспособности предприятия или стоимости залога при кредитовании. В этом случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

для целей страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов.

Оценка действующего предприятия может проводиться для определения оптимальных стратегических направлений развития предприятия с целью максимизации его стоимости в перспективе и эффективного управления этой стоимостью, что позволит собственникам в максимальной степени удовлетворить свои интересы /16/.

Менеджеры предприятий в основном желают знать реальную рыночную стоимость предприятия. Зная текущую стоимость предприятия в ретроспективе, в настоящем времени и прогноз на будущее, они способны проверить результаты своих решений, закрепить понимание концепции управления стоимостью предприятия, определиться в выборе, если есть необходимость, структурных перестроек. Проведение комплексного анализа финансово-экономической деятельности предприятия дает возможность для альтернативного сравнения с другими компаниями, позволяет определить финансовую устойчивость предприятия /17/.

Инвесторов интересуют углубленные исследования финансовой деятельности предприятия по формированию экономической прибыли, получаемой от основных средств и направлений денежных потоков.

Руководителей, с развитым рыночным чутьем, интересуют вопросы, в какой степени предприятие при его нынешней производительности, организационной структуре способно наращивать стоимость, и создает ли оно ее вообще. Им важно знать, какие оперативные меры оказывают наибольшее воздействие на стоимость и способны привести к ее увеличению.

При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. При идентификации объекта собственности указываются его наименование, инвентаризационный номер (если объект недвижимости, машины или оборудования), местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики /21, с.50/. При идентификации объекта собственности необходимо определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь право лишь на аренду или ограниченные права на использование имущества, собственность может быть заложена и т.д. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать.

Принцип изменения повышает значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии данных о конкретной дате можно использовать отчет об оценке спустя несколько лет после определения стоимости объекта.

Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов собственности изменяется. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса и др.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок.

Вторая и третья стадии оценки - это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Сюда включается предварительный осмотр объекта, составление графика работ по оценке, определение источников и способов сбора информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку, и определение суммы гонорара.

Четвертая стадия - использование трех подходов для определения величины стоимости собственности. Существует три основных подхода к оценке собственности, которые должны быть использованы для оценки любого объекта: рыночный, доходный, затратный.

Рыночный подход - общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного объекта собственности с аналогичными уже проданными объектами. Основан на принципе замещения.

Доходный подход - общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на перерасчете ожидаемых доходов. Основан на принципе ожидания.

Затратный подход (подход на основе активов) - общий способ определения стоимости предприятия, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов. Основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Пятая стадия оценки - согласование результатов. Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе процесса согласования оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных этапах процесса оценки. Обычно в результате согласования оценщик представляет клиенту единственную величину стоимости. Хотя в случае невозможности выведения единой величины возможно предоставление диапазона стоимости.

Схематично процесс оценки приведен на рисунке 1.1.

Важной технологической стадией оценочной деятельности является сбор необходимой для нее информации. По отношению к объектам оценки выделяют внутреннюю, дающую представление о деятельности оцениваемого объекта (предприятия), и внешнюю, характеризующую условия функционирования объекта в регионе, отрасли и экономике в целом /20, с.63/.

Объем и характер внешней информации в значительной степени диктуют цели оценки. В любом случае наиболее важным для решения собственников об изменении своих прав является определение степени риска. Обычно риск воспринимают как возможность потери доходов, хотя, по определению, риск предполагает и возможность получения положительных отклонений.

Основными факторами, вызывающими риск являются:

- уровень инфляции;

- стадии экономического состояния страны;

- изменение процентных ставок (дохода, дисконта, капитализации);

- соотношение обменного курса валют;

- уровень политической стабильности.

В оценочной деятельности численную величину систематического риска представляют так называемым «коэффициентом бета». Он может быть рассчитан двумя способами. По одному из них коэффициент равен:

(1.1)

где изменение доходности отдельной (конкретной) компании;

изменение средней доходности по группе крупнейших компаний (например, в США индекса Доу-Джонса - по 500 из них; в Японии - индекса Никкей - по 225 предприятиям и т.п.).

Для отдельных отраслей экономики по результатам расчетов, выполненных специальными агентствами, коэффициент в целом для рынка равен единице. Изменения его у отдельных компаний в большую сторону показывает, что такая компания подвержена большему риску. Ее финансовые результаты будут изменяться быстрее.

По второму способу (автор предложения Д. Харрингтон) конкретной компании может быть рассчитан исходя из численных оценок тех переменных, которые влияют на величину риска для этой компании. Для этого определяют воздействие каждого фактора , затем рассчитывают средневзвешенное значение коэффициента , который и представляет собой оценку для этой компании.

Как правило, оценка фактора риска имеет субъективный характер: специалисты, уверенные в будущем росте предприятия, определяют ее текущую стоимость выше, чем те, кто ориентирован на пессимистичный прогноз. Различия в оценках степени риска приводят к множеству заключений о стоимости предприятия.

Стоимость объекта непосредственным образом связана со сложившимися на момент совершения сделки уровнем цен. Оценка воздействия уровня инфляции - это измерение непрогнозируемого изменения темпов роста цен.

Индекс цен в текущем году рассчитывают следующим образом:

, (1.2)

где и - фактические цены соответственно в текущем и базовом году.

Попытки собственников обосновать требуемую цену на объект сделки понесенными затратами, по крайней мере, требуют корректировки на сложившийся уровень инфляции. Это осуществляют расчетом реальной величины стоимости Sr:

, (1.3)

где Sn - номинальная стоимость;

- индекс инфляции.

Кроме абсолютных величин в оценочном процессе бывает необходимо определение и относительных величин, например, реальной ставки дисконта Но если темп инфляционного роста цен превышает 15%, пересчет целесообразно выполнять по формуле Фишера:

, (1.4)

где Rr - реальная ставка дохода (дисконта);

Rn - номинальная ставка дохода (дисконта).

Общее состояние экономического развития и ожидаемые его темпы изменения оказывают самое непосредственное влияние на уровень риска. Экономическая депрессия не только повышает вероятность банкротства, но и в заметной степени снижает величину ожидаемой прибыли.

Мероприятия, проводимые государством для регулирования экономической деятельности, как правило, вызывают изменения ставки дохода, которые могут, как стимулировать, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В оценочной деятельности сложившуюся величину процентной ставки сравнивают с безрисковой ставкой, в качестве которой обычно принимают ставки дохода по государственным долгосрочным бумагам или по валютным вкладам.

Основными источниками информации, которые могут быть использованы при оценке систематического риска, вызываемого действием макро-экономических факторов, служат:

- законодательство РФ;

- программы правительства;

- сообщения государственного комитета по статистике;

- периодическая экономическая печать;

- прогнозы правительства и крупных информационных агентств.

Наряду с систематическим риском в оценочной практике необходимо учитывать и факторы несистематического риска. Таковые возникают в зависимости от состояния и перспектив развития отрасли, к которой относится оцениваемый объект. Основными отраслевыми факторами риска являются:

- нормативно-правовая база;

- состояние рынков сбыта;

- условия конкуренции.

Условия функционирования объекта в отрасли оказывают серьезное влияние на его итоговую стоимость. Нормативно-правовая база определяет положение отрасли в экономике страны, наличие ограничений для вступления в отрасль, правовое положение объектов, инвестиционный климат и т.п. Возможно существование отраслевых нормативных величин по основным экономическим и финансовым коэффициентам.

Сопоставление данных оцениваемого предприятия с базовыми параметрами позволяет определить его существующее положение и более обоснованно прогнозировать будущее.

Особенность оцениваемого объекта характеризует внутренняя информация, из которой можно получить данные об истории предприятия, его производственных процессах и мощности, структуре кадров, результатах финансовой деятельности, о маркетинговой стратегии, поставках различных ресурсов, потребителях и т.п.

Важнейшим документом - источником внутренней информации служит бизнес-план предприятия. В нем обязаны быть сведения о видах деятельности, о его организационно-правовой форме, размере уставного капитала, о принадлежности к определенной отрасли.

История объекта необходима для определения переживаемого им и его продукцией жизненного цикла, выявления тенденций в его эволюции, прогноза будущих состояний.

Производственные процессы и применяемое в них оборудование обуславливают качество производимых товаров, их потребительские свойства, привлекательность и т.п. Информация о них дает основания судить о перспективах модернизации всего объекта, необходимых инвестициях, ожидаемых результатах и т.д.

Производственная мощность и уровень ее использования служат ориентиром для оценки качества принимаемых на предприятии организационно-хозяйственных решений. Основные параметры производственной программы зависят от сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры и имеющихся на предприятии производственных мощностей. Оценка предприятия во многом зависит от сбалансированности его возможностей и потребностей, необходимости корректировки и соответствующих капиталовложений.

Структура кадров оказывается значительное влияние на оценку предприятия. Прежде всего, она определяет квалификационных потенциал, а следовательно, и качество производственно-хозяйственной деятельности.

При оценке предприятия необходимо учитывать вероятность смены руководства при передаче прав собственности на объект и, следовательно, изменении его производственно-хозяйственной стратегии.

Структура кадров определяет также уровень заработной платы на предприятии. Сравнение последнего со среднеотраслевыми данными позволяет выявить особенности предприятия и соответственно корректировать оценки.

Результаты финансовой деятельности объекта изучают в оценочной работе с различной целью: определения действительной прибыли, величины финансового риска, способности выплачивать дивиденды и пр.

Таким образом, оценка - это определение стоимости объекта собственности в конкретных уровнях рынка в определенный момент времени. В зависимости от цели проводимой оценки определяют различные виды стоимости: рыночную, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, инвестиционную, налогооблагаемую, утилизационную, ликвидационную, стоимость воспроизводства, замещения, стоимость объекта оценки при существующем использовании, специальную стоимость объекта оценки.

Любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, является не историческим фактором, а оценкой ценности конкретного объекта собственности в данный момент времени в соответствии с выбранной целью. Любой вид оценочной стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки.

Экономические особенности объекта и цели оценки обусловливают многообразие подходов и методов оценочной деятельности.

Обобщение практического опыта осуществления процесса оценки предприятий позволяет выделить три вида общих подходов к оценочной деятельности: доходный, сравнительный, затратный, каждый их которых подчеркивает определенные характеристики оцениваемого объекта /34/.

1. Затратный подход

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспечивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финансовые показатели. Для оценки преимущественной таких предприятий используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоряжении объекта оценки активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Но затратный подход применим и к эффективно функционирующим объектам.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объекта. Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка и влияния многих других факторов балансовая стоимость активов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвергают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости. Для цели купли-продажи объекта рассчитывают его рыночную стоимость, при налогообложении - восстановительную стоимость; при ликвидации предприятия - его ликвидационную стоимость, для обоснования нового строительства - стоимость замещения /7/.

Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:

, (1.5)

где С - собственный капитал объекта;

совокупная рыночная стоимость всех активов предприятия;

текущая стоимость обязательств предприятия.

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализуют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов, в мировой практике, нередко называемый методом накопления активов /19, с.92/, основан на определении рыночной стоимости всех активов предприятия: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патенты, лицензии и т.п.).

Он включает следующие основные этапы:

а) оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;

б) определение рыночной стоимости машин и оборудования;

в) выявление и оценка нематериальных активов;

г) определение рыночной стоимости финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

д) перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;

е) оценка дебиторской задолженности и расходов будущих периодов;

ж) перевод обязательств объекта в текущую стоимость;

з) определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.

Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов объекта, в которые входят недвижимое имущество, машины и оборудование, определяют с учетом износа.

При этом под износом понимают не сумму бухгалтерской амортизации (амортизационных - основанных на сроке эксплуатации), а потерю стоимости за счет физического разрушения, технологического (конструктивного) несовершенства, изменений в экономической ситуации и т.п.

Потеря стоимости вследствие старения, удорожания ремонта и обслуживания устаревшего оборудования и действия других физических факторов, сокращающих срок жизни и полезности объекта, называют физическим устареванием /9/.

Снижение стоимости объекта, вызываемое утратой возможности выполнять некоторые присущие ему функции, считают функциональным устареванием. Обычно оно проявляется из-за конструктивных недостатков, которые вызывают возрастание издержек на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Разновидностью функционального устаревания является технологическое, которое проявляется под действием изменений в технологии производства продукции, снижающих производительность объекта.

Экономическим устареванием называют потерю стоимости актива, вызываемую рыночной конъюнктурой: возросшей конкуренцией, снижением спроса на продукцию и т.д.

Товарно-материальные запасы, как правило, оценивают по ожидаемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.

Финансовые активы, состоящие из дебиторской задолженности, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обычно имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную - списывают (частично или полностью), будущую - дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.

Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контракты на поставку собственной продукции и необходимых производственных ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, лицензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка поодиночке в большинстве своем достаточно затруднительна. В западной практике для оценки нематериальных активов в целом используют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким образом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметом купли-продажи самостоятельно.

Для большинства компаний гудвилл (деловая репутация фирмы) является самым значительным активом, которому не присущи идентифицируемость и обособленность. Гудвилл облегчает манипулирование активами фирмы, при этом ни руководство фирмы, ни ее бухгалтеры не могут правильно оценить гудвилл, так как его реальная величина может быть измерена только в момент продажи фирмы. Однако оценивать гудвилл необходимо, и сделать это можно разными способами /20/.

Как правило, численно оценивают гудвилл расчетом избыточных прибылей. Технология расчетов такова. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по которой рассчитывают прибыль, полученную на материальные активы (умножением отраслевой доходности на свою величину активов). Разность между прибылью от производственно-хозяйственной деятельности и прибылью от материальных активов представляет избыточную прибыль.

Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и лицензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти», т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицензионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализации продукции, полученной с помощью патента).

Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость всего капитала предприятия /13/.

Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.

Разность между рыночной стоимостью всего капитала предприятия и текущей стоимостью его обязательств представляет рыночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производственно-финансовых результатах, поэтому они пригодных и для оценки новых объектов.

2. Сравнительный подход в оценке бизнеса

Рыночный характер существующих экономических отношений, в том числе, в особенности прав собственности, требует максимального учета сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры /21, с.85/.

Этим требованиям в наибольшей степени отвечает сравнительный подход к оценке объектов, нередко называемый рыночным. Он предполагает, что действительная ценность активов предприятия определена их стоимостью на достаточно развитом финансовом рынке. Иначе говоря, наиболее вероятной стоимостью конкретного объекта будет реальная цена сделки с аналогичным объектом при выполнении необходимых корректировок.

Сравнительный подход предполагает использование в оценочной деятельности трех основных методов: рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов. Основное преимущество сравнительного подхода состоит в том, что он основан на реальных рыночных данных, отражающих сложившееся соотношение спроса и предложения, а также в том, что он учитывает множество различных особенностей объекта оценки, в том числе их доходность.

Вместе с тем сравнительный подход имеет и существенные недостатки. Одним из главных является сложность получения разносторонней и разнообразной информации по финансовому состоянию объектов и достаточного числа аналогов. К тому же, сравнительный подход ориентирован на использование данных об уже осуществленных сделках, тогда как бизнес нацелен преимущественно на будущее.

Суть главной технологической процедуры, общей для всех трех методов сравнительного подхода, состоит, главным образом, в выборе объекта-аналога, который незадолго до оценки сменил собственника. Затем, в зависимости от целей, объекта оценки и источника информации, выполняют необходимые корректировки, обеспечивающие сопоставимость аналога с объектом оценки. Таким образом, сравнительный подход имеет много общего с методом капитализации доходов.

Технология оценки объектов при использовании сравнительного подхода предусматривает следующие основные этапы:

1) поиск аналога или сходных объектов;

2) финансовый анализ и обеспечение сопоставимости информации;

3) выбор и расчет оценочных мультипликаторов;

4) определение стоимости предприятия с использованием мультипликаторов;

5) внесение итогов поправок.

Поиск аналогичных объектов ведут путем определения возможного их круга из числа тех предметов, сделки по которым совершались в предыдущий оцениваемому период (преимущественно год). Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ограничены принадлежностью к одной отрасли ассортиментом и объемом производимой продукции.

В последующем учитывают дополнительные факторы, позволяющие сократить первоначальный круг претендентов на аналогичные. К таким факторам чаще всего относят: уровень диверсификации производства, взаимозаменяемость продукции, стадии зрелости и перспективы развития объекта, финансовый риск, качество менеджмента, характер конкуренции, величину балансовой стоимости, прибыли и т.п.

Оценку финансового риска получают сравнением структуры капитала объектов-аналогов, соотношением собственных и заемных средств, используя возможность финансового левериджа и рентабельности собственных средств. Другой способ - определение ликвидности текущих активов. Определенной оценкой финансового риска может стать способность объекта привлекать заемные средства на выгодных условиях /10/.

Достаточно сложно получить оценку качества менеджмента. Косвенные данные (возрастной состав, уровень образования, жизненный и производственный опыт, зарплата управленческого персонала) позволяют сравнивать предприятия, но вероятность ошибки при этом остается высокой /11/.

На основе сопоставления критериев аналогичности делают вывод о возможности использования объектов в качестве аналогов в оценочном процессе.

Финансовый анализ объектов-аналогов осуществляют традиционными приемами и методами. Отбор и расчет оценочных факторов производят, имея в виду, что сходные предприятия могут быть охарактеризованы одними и теми же качественными финансовыми показателями, такими как: прибыль, величина денежного потока, выручка от реализации, стоимость активов, уровень дивидендов и многими другими.

Для получения рыночной стоимости объекта оценки используют ценовые мультипликаторы - коэффициенты, показывающие степень соответствия между рыночной ценой и выбранной финансовой базой у объектов-аналогов.

Умножением величины мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель у оцениваемого объекта получают его предварительную рыночную стоимость.

3. Доходный подход

Основой бизнеса, его органичной сущностью является получение дохода от владения собственностью. Поэтому и любой объект собственности интересен всем субъектам рыночных отношений, прежде всего как источник получения дохода - конечного результата деятельности в подавляющем числе сфер экономики. Поэтому наиболее адекватным сути бизнеса - как объекта инвестирования - является доходный подход, который приобретает все большее значение в российской оценочной практике в связи со стабилизацией макроэкономических факторов и повышением эффективности деятельности российских компаний.

Чем больше приносимый объектом оценки доход, тем выше, при равных прочих условиях, его рыночная стоимость. В доходном подходе наиболее ярко реализован оценочный принцип ожидания. Поэтому важное значение имеет длительность времени, в течение которого будет возможно получение дохода. Весь смысл подобного подхода - пересчет этих будущих доходов в текущую стоимость. Для этого могут быть использованы два метода: дисконтированных денежных потоков и капитализации прибыли /31/.

Рыночная стоимость бизнеса, определенная методом дисконтированных денежных потоков, представляет собой прогнозные оценки доходов от данного бизнеса, дисконтированные по требуемой инвестором ставке дохода. В конечном счете, вложение денежных средств в действующее предприятие происходит в предположении будущих доходов, которые не только вернут затраченные средства, но и принесут определенную прибыль, большую, чем от использования пассивным способом (вкладом в банк). Метод дисконтированных денежных потоков применим для оценки любого предприятия, имеющего определенную историю, так как отсутствие перспективы у новых предприятий не позволяет объективно прогнозировать его будущее состояние.

Технология оценки методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы /21, с.77/:

1) выбор модели денежного потока;

2) определение длительности прогнозируемого периода;

3) анализ финансовых результатов деятельности оцениваемого объекта за ряд предыдущих лет, прогноза изменения денежного потока на будущее;

4) расчет ставки дисконта;

5) расчет текущих стоимостей денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды;

6) внесение итоговых поправок;

7) определение окончательной рыночной стоимости объекта.

Основным параметром в методе дисконтированных денежных потоков является величина чистого денежного потока. Модели такого потока могут быть двух видов: для собственного капитала и для всего инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывают, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение (добавлением или уменьшением) собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.

Денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежных поток) получают прибавление к потоку собственных средств сумм заемного капитала и выплат процентов по задолженностям, которые были вычтены при расчете чистой прибыли.

Длительность прогнозного периода играет большую роль в оценке будущей величины денежного потока. Начальной границей прогноза обычно принимают текущий год, конечной - время стабилизации темпов роста доходов объекта. При этом необходимо учитывать, что длительный прогнозный период усложняет и подготовительные работы из-за необходимости обеспечения массы ретроспективных наблюдений и получение конкретной величины интересующих параметров: суммы доходов, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств.

В условиях нестабильности, характерных для экономики переходного периода, каковой является в настоящее время экономика России, целесообразная длительность прогнозного периода не должна превышать 3-5 лет. Тем не менее, при любой длительности прогнозного периода возможность существенных отклонений от спрогнозированных денежных потоков велика.

Определенным средством нейтрализации этого может стать выполнение трех видов прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного. В первом случае считают, что предприятие функционирует в наиболее благоприятных условиях, во втором - в наиболее вероятных, в третьем - в наихудших. Для дальнейших расчетов определяют средневзвешенную доходность для каждого периода по формуле:

(1.6)

где А - оптимистичная прогнозная оценка;

М - наиболее вероятная оценка;

Б - пессимистичная оценка.

Технология выполнения прогноза может быть различной, она зависит от обеспеченности ретроспективной информацией. Наиболее целесообразно формирование математических моделей и их реализации с помощью компьютерной техники и технологии. Однако математическое моделирование требует значительного превышения объема информации о состоянии объекта оценки в прошлом, что не всегда осуществимо.

Достаточно достоверные прогнозные оценки можно получить, используя данные о темпах роста и прироста интересующих параметров в прошлом. В этом случае не требуется большого объема ретроспективной информации.

Изменение постоянных и переменных издержек прогнозируют раздельно из-за различных темпов их роста. Амортизационные отчисления определяют исходя из наличия основного капитала и возможных капитальных вложений. На основе планов получения долгосрочных кредитов рассчитывают платежи за кредит. Определяют сумму налогов, которую будет выплачивать предприятие.

Прогнозные величины чистого дохода на каждый отрезок прогнозного периода получают вычетом из возможных доходов постоянных и переменных издержек, амортизационных расходов, процентов и налогов.

В зависимости от модели денежного потока определяют величину ставки дисконта. Для собственного капитала обычно применяют ставку дисконта, соответствующую ожидаемой владельцами отдаче на вложенный капитал. В этом случае требуемая ставка дохода (дисконта) R на собственный капитал:

(1.7)

где безрисковая ставка дохода;

коэффициент бета - мера систематического риска, вызываемого макроэкономическими и политическими факторами в стране, формула (1.1);

среднерыночная ставка дохода;

рыночная премия соответственно для малых предприятий и за риск, характерный для отдельного предприятия;

С - страновой риск.

В качестве безрисковой ставки дохода часто принимают ставки по вложениям с наименьшим уровнем риска: государственным долговым обязательствам, валютным депозитам в наиболее надежных банках.