Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (на примере ...

Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. 43,6 млн. граждан имеют земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства. В настоящее время в их собственности, владении и пользовании находится около 8,3 млн. га земель. Средний размер земельных участков личных подсобных хозяйств вырос с 0,19 до 0,36 га, а для садоводства - с 0,06 до 0,08 га.

Зарегистрированы права граждан и юридических лиц на большую часть земельных участков. Документы, удостоверяющие права на землю, выданы 35 млн. граждан и 672 тыс. юридических лиц и крестьянских хозяйств.

Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков.

Обеспечены поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней: в 1995 году - 3,3 трлн. рублей, в 1996 году - 5,4 трлн. рублей, в 1997 году - 9,5 трлн. рублей (в ценах соответствующих годов).

 Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает и в настоящее время достигло 450 тысяч в год (см. рис. 4, 5).

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. "Об обеспечении конституционных прав граждан на собственность на землю" разрешил следующие операции с землёй: наследование, использование для организации частных семейных ферм и подсобных хозяйств, продажу, дарение, обмен на собственность или другие земельные участки, сдачу в аренду для ведения фермерского хозяйства (в том числе за пожизненное содержание), обмен на акции фермерского хозяйства

В результате на 1 января 2000 г. 11.9 млн. землевладельцев обладают 117.6 млн. га земли, 10.9 млн. получили свидетельства о праве собственности на землю, 64.5% землевладельцев распорядились своим конституционным правом.

Рис.4.  Развитие земельного рынка в России*

* Источник: [70].

Сделки на земельном рынке России в 1996-1999 гг.

·                    Аренда 90.70%

·                    Продажа права аренды земли 0.16%

·                    Продажа государственных и муниципальных земель 0.43%

·                    Продажа земли частными и юридическими лицами 5.59%

·                    Дарение 0.43%

·                    Наследование 2.83%

·                    Залог 0.02%

Рис. 5. Операции на рынке земли в России в 1996-1999 гг.*

* Источник: [70].

Рис. 6. Сбор платы за землю в Российской Федерации в 1994-1999 г.*

* Источник: [70].

Ежегодно увеличивается прирост земельных платежей во все уровни бюджетов в 1999 г. – свыше 18000 млн. руб. (см. рис. 6).

 Создается автоматизированная система государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В ряде регионов осуществлена массовая оценка земель и ценовое зонирование территорий.

Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, без их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционного процесса.

2.                Город Екатеринбург как объект кадастровых работ

2.1.         Краткая социально-экономическая характеристика города

Город Екатеринбург -  административный центр Свердловской области, который занимает территорию площадью 490 кв.км. Он расположен в 1657 км к востоку от Москвы, на границе Европы и Азии.

Экономико-географическое и геополитическое положение Екатеринбурга всегда было относительно благоприятным: срединное географическое расположение в стране между индустриально развитыми западными районами и восточными регионами, на перекрестке трансконтинентальных магистралей, на пересечении важнейших магистралей меридионального направления, по которым осуществляются транспортно – экономические связи между северными и южными частями Уральского региона; в центре Уральского региона с богатейшими природными ресурсами, с высоким промышленным, интеллектуально - творческим и трудовым потенциалом; в самой заселенной и наиболее освоенной в хозяйственном отношении части Свердловской области. Екатеринбург стал крупнейшим организующим центром уральской горной промышленности, сформировался в мощный транспортный узел общероссийского масштаба, превратился в хозяйственно-экономический  центр Уральского региона, стал ядром екатеринбургской агломерации. Уникальность географического положения города, его особая роль в развитии экономики обширного региона обусловило наличие не только статуса центра области но и присвоение Екатеринбургу в 2000 году статуса столицы Уральского федерального округа.  Екатеринбург стремительно изменяет свой социально-экономический облик: усиливается его роль финансово-экономической столицы огромного региона, центра международных коммуникаций и связей [28, с. 37].

По данным Единого государственного регистра предприятий и организаций всех форм хозяйствования (ЕГРПО) число зарегистрированных на территории города субъектов, включая предприятия, объединения, их филиалы и другие обособленные подразделения составило на 1 февраля 2001 года 62 560 объектов, увеличившись за год на 15,0 % или на 8,2 тысячи единиц. На долю предприятий частной формы собственности приходится 83,9 % от общего числа предприятий, федеральной – 1,4 %, муниципальной – 1,9 % [25, c. 13].

Промышленность. Екатеринбург выделяется как один из крупнейших промышленных центров страны. В настоящее время в городе функционирует около 170 крупных и средних промпредприятий различных отраслей, прежде всего машиностроения, пищевой, химической промышленности и металлургии. В 2000 году промышленными предприятиями города (с учетом малых, совместных и подсобных) произведено продукции в отпускных ценах на 31534,6 млн. рублей. Индекс физического объема производства составил к  январю-декабрю прошлого года в целом по промышленности 116,1  процента (в 1999 г. –111,3%).

Объем промышленного производства на крупных и средних предприятиях  в январе-декабре 2000 года составил 30339,0 млн. рублей.

В целом, можно отметить, что производственный потенциал за последние годы развивался достаточно динамично.

Финансы. По данным Финансово-бюджетного управления  г. Екатеринбурга доходная часть консолидированного бюджета города в 2000 году составила 4142,1 млн. рублей (134,3 % от уровня 1999 г. и 107,2 % от запланированного объема). Основная часть доходов бюджета (90,7 %) сформировалась за счет налогов, остальная  – за счет неналоговых (6,5 %) и прочих (2,8 %) поступлений.

Преимущественным источником пополнения бюджета является подоходный налог с физических лиц (27,0 % всех поступлений в бюджет). Следующим по весомости является местный налог на содержание жилфонда – 21,7 % . Налог на добавленную стоимость и налог на имущество предприятий и физических лиц формируют по 11,0 % доходов бюджета. В новый Налоговый Кодекс заложена тенденция передачи средств от поступления подоходного налога в Федеральный бюджет и увеличение налога на имущество, в т.ч. земельного налога путем расширения полномочий местных органов власти в дифференциации ставок.

Расходная часть бюджета в отчетном периоде сложилась в сумме 4187,7 млн. рублей (131,7 % от уровня 1999 г. и 100,5 % от запланированного объема). Основными статьями расходов бюджета в отчетном периоде являлись: жилищно-коммунальное хозяйство и градостроительство.

Общая сумма расходов бюджета составила в 2000 году 101,1 % от суммы полученных доходов (в 1999 г. – 103,1 %). Дефицит бюджета составил на 1.01.2001 года 45,6 млн. рублей (в 1999 г. – 95,8 млн. руб.) [25, c. 16-17].

Международные связи.  Екатеринбург является средоточением практически всех известных мировому сообществу форм осуществления международных связей. Предприятия Екатеринбурга поддерживают значительные объемы экспортно-импортных операций более чем со 100 странами мира, продукция экспортируется в 95 стран, импортируется из 103 стран.

На  начало 2000 г. на территории Екатеринбурга  было зарегистрировано 850 организаций с иностранными инвестициями (совместных предприятий и представительств  иностранных компаний), из них активно ведут свою деятельность около 200. В  течение 1999 г. в Екатеринбурге  была создана 71 организация с иностранными  инвестициями (СП), в 1998 г -  75, с начала 2000 года по состоянию на 1 августа создано 39 СП. В предприятиях участвуют инвесторы из 66  стран, в том числе 55 – из стран дальнего зарубежья, 11 -  из стран ближнего зарубежья. Наибольший  вклад внесли инвесторы США (76,1%), далее следуют инвесторы Швейцарии, Лихтенштейна и Великобритании.

Именно этими условиями сегодня актуализируется необходимость дальнейшей интеграции г. Екатеринбурга в пространство мировой экономики. Для этого необходимо обеспечить стабильность своего социального или экономического развития, одним из важнейших условий этой стабильности является политика в области прав на землю, способствующая установлению доверительных отношений между гражданами, ее коммерческими институтами и правительством. В основе эффективного административного управления лежит признание того факта, что фундаментальной базовой составляющей всего богатства является земля.

Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра  (АС ГЗК) становятся очень полезным инструментом обработки информации о существующем использовании земель, а также инструментом контроля за его изменениями. Подобная информационная система ведется в МО “город Екатеринбург”.

2.2.            Особенности планировки и застройки Екатеринбурга

Одной из двух составляющих земельного Кадастра, кроме собственно кадастровых объектов,  являются территориальные зоны. При определении целевого назначения земель, их категорийности, необходимо учитывать не только сегодняшнее состояние, но и перспективы развития территории. В связи с этим понятно, что создание земельного кадастра в г. Екатеринбурге, как и в любом другом крупном населенном пункте, невозможно без учета особенностей планировки и застройки территории. При этом ранее действовавшая схема застройки в соответствии с генеральным планом на сегодняшний день для Екатеринбурга не актуальна, в связи с тем, что действующий Генеральный план, рассчитанный на реализацию до 2005 г. во многом исчерпан, и кроме того как морально, так и планировочно устарел. В связи с этим в городе отрабатывается новая схема развития городской среды, основанная на градостроительных регламентах – основных, опорных  положениях, обеспечивающих проектировщикам максимальную свободу градостроительной деятельности при сохранении общего характера застройки. Первой, наиболее принципиальной частью градостроительных регламентов, непосредственно связанной с территориальным зонированием, а значит и с Земельно-кадастровыми проблемами, стали «Правила застройки города и административно-подчиненной территории.» [61].

Правила застройки являются средством регулирования градостроительной деятельности на территории Екатеринбурга и административно-подчиненной территории, с учетом местных особенностей положения градостроительного законодательства, обеспечивают право органов местного  самоуправления, в пределах своих полномочий, устанавливать порядок осуществления градостроительной деятельности и обеспечения защиты прав и интересов ее участников и населения.

В составе правил разработаны и утверждены "Схема градостроительного зонирования", "Схема развития транспортной инфраструктуры", "Схема зонирования территории города по различной градостроительной ценности", "Схема размещения индивидуальной застройки и земель сельхоз. назначения", "Схема зон охраны памятников истории и культуры", "Схема зон отрицательного техногенного воздействия на окружающую среду", "Схема экономико-планировочных зон", с определением функционального назначения каждой из зон и описанием фактического и предлагаемого целевого использования.

Таким образом, в правилах определены зоны ограничений использования территорий по различным условиям. Поскольку воздействие многих рассматриваемых факторов на городскую среду является достаточно стабильным, то данное зонирование положено в основу кадастровых работ, проводимых в Екатеринбурге. Использование материалов, входящих в состав материалов «Правил», позволило ускорить работы по кадастровому зонированию, а также заложило основу для описания публичных сервитутов на земельные участки.

В настоящее время город занимает территорию в 114,5 тыс. га (в границах муниципального образования), в том числе собственно Екатеринбург – 49,1 тыс. га. В архитектурно-планировочном отношении город является достаточно компактным, имея протяженность застроенной части с севера на юг около 25 км и с запада на восток около 15 км. С точки зрения градостроительного зонирования вся городская территория делится на 4 зоны (см. приложение 1): три – в границах собственно города, четвертая – земли, расположенные за городской чертой. Кроме того, в целях перспективного территориального развития города выделяется пятая зона, состоящая из земель подчиненных соседним муниципальным образованиям (городам Арамилю, Березовскому, Верхней Пышме, Первоуральску, Среднеуральску, Сысертскому и Белоярскому районам).

В первую градостроительную зону входит Центральный район, являющийся планировочным и историческим ядром города, отличающийся высокой концентрацией различных видов социально-экономической деятельности (государственное и муниципальное управление, наука, культура, торговля, управление бизнесом и др. Это наиболее ценные городские земли с высокой плотностью застройки.

Вторая зона включает в себя группу городских микрорайонов, непосредственно примыкающих к центру города, ее внешней границей является внутригородское автодорожное кольцо (Базовый, Ануфриева, Бебеля и т.д.). район отличается плотной застройкой, высокой концентрацией населения (жилые районы Ботанический, пионерский, Юго-Западный и др.). В отличие от центральной зоны во вторую включены три крупные промышленные зоны: Северная, примыкающая к ст. Свердловск-пасс., зона примыкания к ст. Шарташ и Верх-Исетская.

Третья зона – зона перспективного развития города в его собственных границах. Характеризуется различной плотностью застройки, отличающейся локальностью. В зоне сформировались несколько промышленных зон, примыкающих к железнодорожным станциям на выходе из города: Калиновка, Кольцово, Лечебная, Свердловск-сорт., Уктус и др. отличительной чертой зоны является наличие крупных парковых массивов, а также земель сельскохозяйственного назначения.

Четвертая зона – земли, подчиненные городу, фактически – его ближайшая пригородная зона. Отлична максимальной степенью дифференциации освоения. Преобладают земли сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения.

Характеристика пятой зоны дана выше.

2.3.            Создание и ведение автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра  (АС ГЗК)  МО “город Екатеринбург”

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. N 622 и Постановления Правительства Свердловской области от 30.10.1992 г. №313-п «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации», вышло Постановление Главы администрации г. Екатеринбурга от 27.05.1993г. №270-е «О создании информационно–кадастровой системы по г. Екатеринбургу».

В этом Постановлении Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга поручено приступить к созданию информационно-кадастровой системы. Данное Постановление было первым документом в городе, касающимся кадастра.

В дальнейшем  была разработана Областная программа "Создания автоматизированной информационной системы земельного кадастра", которая была утверждена распоряжением Главы администрации Свердловской области от 01.12.94г. №671.

Программа была выполнена для решения следующих задач. Создание автоматизированной информационной системы ведения государственного земельного кадастра, включая регистрацию земель на территории Свердловской области. Разработка и внедрение процедур регистрации землевладельцев и землепользователей и ведения государственного земельного кадастра. Внедрение современных технологий сбора, обработки, хранения и использования данных для ведения земельного кадастра и регистрации землевладельцев и землепользователей. Создание технической инфраструктуры, обеспечивающей ведение интегрированных баз данных. Использование земельной информационной системы как базовой для развития других информационно - коммуникационных систем. Разработка рекомендаций по совершенствованию земельного законодательства и нормативных актов.

Перечень мероприятий и работ по реализации Программы был сформирован по блокам:

1. Правовое, нормативно-методическое обеспечение внедрения системы.

2. Организационное обеспечение.

3. Программно-технологическое обеспечение создания и внедрения системы.

4. Информационное обеспечение системы.

5. Мониторинг базы данных земельного кадастра.

6. Материально-техническое обеспечение внедрения системы.

7. Подготовка и переподготовка кадров.

8. Эксплуатация системы.

Государственным заказчиком Программы был Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Свердловской области.

Генеральным подрядчиком работ по реализации программы был Федеральный кадастровый центр "Земля" [70]. Основной субподрядной организацией по выполнению этой части работ, необходимой для создания автоматизированной информационной системы ведения государственного земельного кадастра, являлся Уральский государственный научно - исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству - УралНИИгипрозем. Исполнителями работ были организации, предприятия и учреждения, а также физические лица, имеющие лицензии на выполнение указанных работ.

Главам муниципальных образований в Программе было рекомендовано разработать и принять собственные программы создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра с включением в них инвентаризации земель городов и других населенных пунктов.

Так в г. Екатеринбурге также была разработана и принята соответствующая Программа "Создания автоматизированной системы ведения земельного кадастра на территории МО «Город Екатеринбург».

Все выше перечисленные документы и программы стали толчком развития кадастровых систем в регионе и городе, но постоянный рост курса доллара и не полное финансирование Программ не позволили выполнить их в полном объеме. И уже в 1998 году создается и утверждается новая областная целевая Программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра Свердловской области", сроки реализации которой рассчитаны на 1998 - 2005 гг.

В данной главе мы рассмотрим процесс создания и развития земельного кадастра МО “город Екатеринбург”.

2.3.1. Кадастровое зонирование

Удобное разбиение территории, которое носит название кадастрового зонирования и служит одной из основ построения системы управления недвижимостью в регионах, формирования системы государственного земельного кадастра. В соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.93 г. № 2130 регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны вестись по единой системе на всей территории Российской Федерации. В развитие данного указа были разработаны и приняты соответствующие документы, утвержденные Роскомземом, органами исполнительной власти субъектов Федерации. Согласно этим документам все земельные участки должны получить уникальные кадастровые номера. Для удобства построения и использования номера должны быть образованы кадастровые кварталы, кадастровые массивы и кадастровые зоны.

Работа по созданию земельного кадастра МО “город Екатеринбург” была начата с кадастрового зонирования территории.

Основной задачей явилось создание на бумажных и магнитных носителях основных элементов кадастрового зонирования территории муниципального образования “г. Екатеринбург”.

Рабочей плановой основой служили топопланы М 1:10000 и обновленная топокарта М 1: 25000, изготовленная Уралаэрогеодезией в 1995 году в системе координат 1942 г.

В процессе подготовительных работ собраны и уточнены сведения об основных кадастровых объектах, границы которых нанесены на топокарту М 1:25000. Для этого использовались следующие материалы:

правила застройки города и административно-подчиненной территории, Главное управление архитектуры и градостроительства г. Екатеринбурга, 1995 г;

материалы согласования административной границы г.Екатеринбурга, институт Урал НИИгипрозем 1995 г;

описание границ административных районов г. Свердловска, утвержденные горсоветом  в 1968г;

материалы установления границ населенных пунктов, Горкомзем г.Екатеринбурга 1997 г;

графический учет сельскохозяйственных предприятий М 1:10000, 1:25000;

схемы размещения коллективных садов, институт УралНИИгипрозем;

материалы лесоустройства;

карта землепользовании г.Екатеринбурга М 1:50000 по состоянию на 01.01.1998 г., институт УралНИИгипрозем 1998 г.

Кадастровое зонирование территории представляет собой деление территории на кадастровые единицы в целях организации системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Кадастровое зонирование территории непосредственно связано с процедурой государственной регистрации земельных участков и связанных с ними объектов недвижимого имущества. В связи с этим, в основу кадастрового зонирования территории положен принцип цельности и неделимости объекта недвижимости или имущественного комплекса.

Результаты кадастрового зонирования отражаются на схеме кадастрового зонирования территории.

Схема кадастрового зонирования территории муниципального образования предназначена для графического отображения системы элементов кадастра, местоположения, формирования кадастровых участков.

Основными кадастровыми единицами являются кадастровые округа, зоны, блоки, массивы, кварталы, участки.

На стадии кадастрового зонирования рассмотрены объекты до уровня кадастрового квартала.

Структура кадастрового номера принята согласно письма Облкомзема от 03.08.98г. № 03-07/605 и представляет собой код по шаблону А:Б:С:Д, где

А-номер субъекта Российской Федерации-кадастровый округ (66);

Б-номер муниципального образования - кадастровая зона (41);

С-номер кадастрового квартала, в свою очередь код кадастрового квартала

состоит из С1 С2 СЗ где:

С1 -номер административного района - кадастровый блок;

С2-номер кадастрового массива;

СЗ-номер кадастрового квартала;

Д- номер кадастрового участка.

Код кадастрового округа как единица кадастрового деления Российской Федерации соответствует номеру субъекта Российской Федерации согласно реестра кадастровых округов «Перечня номеров (кодов) субъектов Российской Федерации», утвержденных приказом Роскомзема РФ от 19.09.96 г. № 102. Для Свердловской области принят код - 66.

По областному реестру, утвержденному Областным законом о территориальных образованиях от 03.06.97 г. №327  МО “город Екатеринбург” имеет код зоны - 41.

Граница кадастровой зоны - МО “город Екатеринбург” принята согласно «Материалам согласования административной границы г. Екатеринбурга», выполненным институтом УралНИИгипрозем в 1995 году (см. рис. 7).

Рис. 7. Граница кадастровой зоны - МО “город Екатеринбург”*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Общая площадь зоны в границах МО “город Екатеринбург” составила 114579 га. В процессе работы выявлена целесообразность объединения кадастровых кварталов в кадастровые блоки и массивы, сформированные на основе «Правил застройки города и административно - подчиненной территории МО “город Екатеринбург”

Принятые границы блоков кадастровых кварталов в основном совпадают с границами административных районов с выделением в отдельный блок земель, занятых объектами инфраструктуры федерального, государственного, муниципального значения, осуществляющие неразрывную территориальную и функциональную связь между кадастровыми блоками. Образовано 8 кадастровых блоков со следующей нумерацией (рис. 8):

Орджоникидзевский район-1

Железнодорожный район- 2

Верх-Исетский район- 3

Ленинский район- 4

Чкаловский район-5

Октябрьский район- 6

Кировский район - 7

Элементы инфраструктуры – 0

Рис. 8. Кадастровые блоки МО “Город Екатеринбург”*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

При кадастровом зонировании территории блок рассмотрен как самостоятельная единица кадастрового деления и представляет совокупность массивов.

Кадастровый массив представляет собой часть территории блока, сложившийся как самостоятельный природно-планировочный комплекс, ограниченный естественными границами и инженерными сооружениями, определяющими градостроительную структуру города.

Кадастровыми массивами являются единицы архитектурно-планировочной застройки (жилые и промышленные районы), отдельные населенные пункты; земли занятые лесами, сельхозназначения, крупные массивы (скопления) коллективных садов, ограниченные естественными границами и линейными объектами. Границы массивов проходят без разрывов и перекрытий.

Рассмотрим систему формирования кадастровых массивов на примере Кировского района - блок 7. В блоке-7 выделено 12 массивов (рис. 9)

Рис. 9. Пример кадастровых массивов*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Массивы образуются из кварталов селитебной застройки - Центральный-01, Пионерский- 02, Бархотка- 03, Втузгородок- 04, Комсомольский-5, Промышленный узел ЖБИ-06, Ст.ЖБИ-09, Шарташский-11; лесных кварталов с прилегающей жилой застройкой – Шарташский лесопарк (Каменные палатки)- 07, Калиновский- 08, Изоплит-10, Ново-Свердловская ТЭЦ-12. Границы массивов приняты согласно с «Правилами застройки города ...» и в соответствии с материалами инвентаризации земель, проведенных институтом УралНИИгипрозем совместно с архитектурой и горкомземом г. Екатеринбурга в 1998 году.

Границы кадастровых кварталов в селитебной и промышленной зонах в основном совпадают с красными линиями застройки, на землях лесного фонда - с границами лесоустроительных кварталов по материалам лесоустройства, а также с границами иных территориально-замкнутых имущественных комплексов.

Рассмотрим пример разбивки на кадастровые кварталы в кадастровом блоке-7, кадастровый массив 01- Центральный (рис. 10).

Рис. 10. Пример разбивки на кадастровые кварталы*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Кадастровое зонирование территории МО “город Екатеринбург” выполнено в виде схемы кадастрового зонирования на бумажной основе М 1:25000 и в цифровом электронном виде.

На застроенную территорию составлены схемы границ кадастровых кварталов по кадастровым массивам М 1:2000,1:5000,1:10000 с указанием магистральных улиц.

Цифровая карта кадастрового зонирования является автономной поисковой системой для определения земельного участка в базовом кадастровом квартале, позволяет установить его местоположение и кадастровый номер, а также привязать к этому земельному участку имеющуюся информацию о правовом режиме использования, площади, стоимости участка и др.

2.3.2. Инвентаризация земель

Инвентаризация земель - комплекс землеустроительных мероприятий, направленных на выявление и уточнение данных о земельных участках в целях государственного учета земель и ведения государственного земельного кадастра.

Инвентаризация земель проводится с целью уточнения или установления местоположения, границ (без закрепления, на местности) размеров, правового статуса, выявления неиспользуемых, нерационально используемых или неиспользуемых по целевому назначению земель, других необходимых количественных и качественных характеристик земель, отражаемых в государственном земельном и других кадастрах и документах - государственной регистрации прав на землю, а также необходимых для осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель и принятия на этой основе решений об упорядочении использования земель. В зависимости от поставленных целей может проводиться полная или целевая инвентаризация земель. Полная инвентаризация земель проводится на всей территории Российской Федерации и на землях всех категорий, независимо от форм собственности на землю, с уточнением или установлением характеристик земельных участков. Целевая инвентаризация земель проводится на землях отдельных категорий, на территориях отдельных регионов, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в зонах проявления негативных процессов, по труппам или отдельным земельным участкам. При целевой инвентаризации, информация о состоянии и использовании земель может уточняться по всем или отдельным характеристикам [4].

Администрация города Екатеринбурга и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству занимается вопросами создания АИС земельного кадастра города. Стержневой работой Горкомзема является создание земельного кадастра города, важной частью которого является инвентаризация земель города.

На конец 2000г. по четырем административным районам (из семи) выполнены работы по инвентаризации земель, созданы графические и семантические базы данных с использованием современных геоинформационных систем и автоматизированных технологий, формируется глобальная информационная база данных по земельному кадастру города.

Площадь города Екатеринбурга в границах городской черты составляет 48.9 тыс. га, на половине площади - 24.5 тыс. га проведены инвентаризация земель (Железнодорожный, Кировский, Орджоникидзевский, Октябрьский районы). С учётом начатых работ по инвентаризации земель Верх-Исетского района инвентаризацией охвачено 71% территории города или около 35.0 тыс.га. Не начаты работы по двум районам: Ленинскому и Чкаловскому - 2,4 га и 11,7 тыс.га соответственно.

Материалами инвентаризации были выявлены землепользователи-плательщики земельного налога и арендной платы,  определены их фактические границы и площади.

Все материалы инвентаризации представлены как в электронном виде, так и на бумажных носителях. По одному экземпляру материалов инвентаризации передано в налоговые инспекции и Главархитектуру, в том числе:

списки плательщиков земельного налога (юридические и физические лица),

списки неиспользуемых земель,

списки не установленных землепользователей,

сведения по встроенно-пристроенным помещениям.

Материалы инвентаризации утверждены постановлениями Главы города, на основании которых заключаются также краткосрочные договора аренды земельных участков.

2.3.3. Экономическая оценка городских земель

Для дифференциации ставок земельного налога необходимо проведение работ по комплексной градостроительной оценке городских территорий.  В странах с развитой рыночной экономикой комплексная градостроительная оценка городских территорий проводится методами,  базирующимися на математическом анализе реальных цен по фактически совершенным сделкам с недвижимостью (методы сравнительных продаж), в том числе с застроенными и незастроенными  земельными участками. В настоящее время в большинстве Российских городов (в том числе и Екатеринбурге) земельный рынок находится в стадии зарождения, уровень  рыночных цен на земельные участки существенно занижен по ряду объективных и субъективных причин (низкий уровень доходов большей части населения, неразвитость инвестиционных процессов и т.д.). Поэтому использование "методов сравнительных продаж" для  комплексной  градостроительной оценки городских территорий пока не представляется возможным.

В течение 1996 года Институтом экономики УрО РАН, по заказу Ад­министрации города Екатеринбурга, была выполнена экономическая оценка территории муниципального образования и разработано новое ценовое зонирование. Вместо существовавших с 1994 года 34-х оценочных зон на территории города выделено 69 оценочных зон и 12 зон на прилегающих территориях - всего 81 оценочная зона на территории муниципального образования. Так же Институтом экономики были рассчитаны дифференцированные ставки земель­ного налога по оценочным зонам (см. приложение 2), которые используются и для расчета базовых ставок арендной платы за землю. Экономическое зонирование территории и ставки земельного налога МО “город Екатеринбург” также занесены в базу данных земельного кадастра в электронном виде.

Эта экономическая оценка включает в себя два основных показателя.  Первый показатель отражает общественно необходимые затраты на развитие социальной (за исключением жилищного фонда, который включается в плату за трудовые ресурсы) и инженерно-транспортной инфраструктуры. Сюда входят стоимости существующих объектов обслуживания (торговли, общественного  питания, здравоохранения,  культуры, спорта и др.), систем инженерного оборудования и благоустройства, сохраняющих свою практическую ценность на расчетный срок, а так же затраты на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры районного и городского значения на прогнозируемый период, включая затраты на городские природоохранные мероприятия. Расчетным сроком в работе взят пятилетний период (1996-2000 г.г.), так как прогнозирование развития городского хозяйства на более длительные сроки, с учетом продолжающегося реформирования страны, в настоящее время нецелесообразно. Второй показатель комплексной градостроительной оценки территорий отражает социально-экономическую ценность городских земель. Здесь оценивается в стоимостном выражении функциональное удобство территории для проживания населения:  обеспеченность объектами социальной  сферы, инженерными сетями, городским пассажирским транспортом (транспортная доступность к центру города и к основным зонам функционального тяготения населения), уровень благоустройства и озеленения, состояние окружающей среды,  архитектурно-историческая ценность застройки. По территориально выраженным однотипным градостроительным условиям, с учетом социально-экономической ценности территорий,  транспортной доступности к центру города и общегородским объектам обслуживания, а так же перспективной планировочной структуры города. При этом максимально учтено градостроительное зонирование, принятое в правилах застройки Екатеринбурга.

Результаты комплексной градостроительной оценки территории Екатеринбурга и дифференциации ставок земельного налога утверждены Решением Екатеринбургской городской  Думы от 26.09.96 г. "Об утверждении дифференцированных ставок земельного налога на территории  муниципального образования г. Екатеринбург". В соответствии с этим Решением, а также федеральными нормативными актами, предусматривающими индексацию ставок земельного налога, максимальная ставка земельного налога в городской черте для первой  оценочной зоны в 2000 году составляет 17,28 руб.  за 1 кв.м в год, минимальная (для 57, 79 зон) - 5 копеек за 1 кв.м в год. В других  городах России средние ставки земельного налога также дифференцируются по зонам различной архитектурно-градостроительной ценности с учетом различных, в том числе рассмотренных выше, факторов.

Сравнительный анализ по зонированию и дифференциации ставок в этих городах приведен в таблице 1.

Таблица 1