Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия

Если при рассмотрении дела будет установлено, что кто-то из пользователей возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, поскольку в силу установленного в Законе о приватизации принципа добровольности, иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах. ( см. приложение стр. 9)

Обслуживание и ремонт

В результате приватизации жилых помещений части жилого многоквартирного дома или дома в целом возникают сложные проблемы при их эксплуатации и ремонте.

Статья 21 Закона о приватизации определяет, что « Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях собственники могут об­разовывать товарищества и иные объединения»

Статья 22 «За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязатель­ства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых поме­щений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ре­монтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания госу­дарственного и муниципального жилищного фонда.»

Эти проблемы призваны решать товарищества собствен­ников жилья, отношения которых урегулированы Федеральным За­коном « О товариществах собственников жилья» от 24.05.1996 года

Из содержания ст. 22 следует, что оплата расходов за обслуживание и ремонт дома будет договорной, но не выше ставок, установленных для государственного сектора, если обслуживание и ремонт будут осуществляться государственными (муниципальными) организациями. Однако, норма этой статьи при­остановлена п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 года «О введении в действие Закона РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР», определившим эти условия на переходный период создания рынка жилья.

В субъектах Федерации, по всей вероятности, также сох­ранены установленные законом сроки - на переходный период.

Но кто и как будет определять, закончился переход­ный период или нет, а следовательно, следует ли дальше про­должать датировать собственника или возложить все расходы на него.

Всем, конечно, понятно, что оплата расходов, связанных с содержанием жилых помещений, использованием коммунальных услуг, ремонтом дома для нанимателей и собственников составляет лишь часть расходов по его полному объему. Остальные рас­ходы покрываются за счет дотаций. Для собственника все должно измениться. Будет ли городской бюджет датировать собственника? Это идет в противоречие с логикой самого Закона. Ведь приватизация - не самоцель, а средство создать лучшие, чем были до его осуществления, предпосылки содержания существующего жилищного фонда, а основа этого - выполнение некоторых условий:

Во-первых, сам житель должен контролировать расходо­вание предназначенных средств и, как свидетельствует мировой опыт, подобный контроль может быть обеспечен только в том случае, сели сам житель в полной мере оплачивает соответствующие издержки.

Ведь любое дотирование приводит к тому, что использование средств дотаций не контролируется. А организация, ее по­дучившая, становится монополистом на рынке услуг. Итог - любому иному предприятию, которое не получает дотаций, жилищное обслуживание не выгодно. Слабые стороны монополизма общеиз­вестны: низкое качество, неэффективность работ, высокие издержки. Таким образом, рано или поздно, собственнику придется платить сполна. В ЖК РСФСР появилась новая статья 149 следу­ющего содержания: « Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуще­ствляется за счет собственных средств владельцами квартир». Администрация Орловской области, как стало известно из информационной телевизионной программы ОГТРК, уже приняла прог­рамму повышения платы за эксплуатацию жилых помещений по ко­торой к 2003 году эта плата будет составлять 100% содержания жилья.

1.3. Принципы правового регулирования гражданских отношений в процессе приватизации

Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан. Права на эти помещения реализуются в рамках гражданско-правовых отношений. Жилые помещения, ко­торые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета.

Правильное применение норм гражданского законодательства возможно только с учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое отражение непосредственно в ст. 1 ГК РФ. Они могут и должны применяться при регулировании отношений, возникающих как при приватизации жилых помещений, так и при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями. В случаях, где встречаются пробелы в законодательстве, возникает необходимость применить аналогию закона или реже аналогию права. Это значит, что для регулирования общественных или гражданско-правовых отношений, не урегулированных конкретной нормой права, применяются ос­новные начала гражданского законодательства, т.е. принципы гражданского права.

1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.

Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную активность в сфере гражданского оборо­та. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Благодаря тому, что в основе гражданского законодательства ле­жат диспозитивные нормы, субъекты гражданского права могут реализовать свою правоспособность по своему усмотрению.

Ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 ГК. РФ установлено, что гражданские права могут быть ограни­чены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности госуда­рства. В этих нормах находит оптимальное отражение сочетания частного и публичного интереса в гражданском обществе.

Участник гражданского правоотношения может воспользо­ваться принадлежащим ему правом, а может и не использовать это право, отказавшись от его осуществления. При этом отказ от осуществления принадлежащих гражданам прав не влечет пре­кращения этих прав. Руководствуясь именно этим принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на будущее.

Поскольку осуществление и защита гражданских прав за­висят от усмотрения участников гражданского оборота, органы государственной власти и местного самоуправления, а также иные лица не вправе понуждать участников гражданских правоот­ношений к осуществлению или защите их субъективных прав. Именно из этих соображений в Законе о приватизации жилищного фонда закреплена добровольность приватизации.

2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права.

Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими су­бъектами. Он проходит через все структурные подразделения гражданского законодательства. Если в ранее действовавшем за­конодательстве предусматривалось два срока исковой давности: три года для отношений с участием граждан и один год для от­ношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

В подотрасли «Право собственности и другие вещные права» этот принцип воплощен в правиле о защите равным образом всех собственников (п. 4 ст. 212 ГК РФ), что внесло существенные изменения в ранее действовавшие нормы Кодекса 1964 года, который гарантировал повышенную защиту лишь социалистической форме собственности.

3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требова­ниями закона. Статья 23 Конституции РФ предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и семей­ную тайну. Но следует иметь в виду, что не допускается только произвольное вмешательство в частные дела. В тех случаях, когда частные интересы входят в противоречие с публичным интересом, гражданское законодательство допускает такое вмеша­тельство - это публично-правовые элементы, без которых не может обойтись ни одно государство. Без вмешательства госу­дарственных органов и без внесения обязательности приватизации жилых помещений на имя несовершеннолетних, общество мог­ло заполучить массу проблем беспризорности детей, лишившихся жилья.

4. Принцип неприкосновенности собственности.

Он закладывает основы имущественного порядка в экономике.

В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Важным обстоятельством является и то, что решение суда может быть вынесено в случаях, прямо предусмотрен­ных законом. Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления.

5. Принцип - свобода договора.

Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заклю­чению договора на основе обязательных для сторон административных актов. Воплощение принципа свободы договора будет полностью раскрыто в третьем параграфе основной части настоящей работы.

Глава 2

Приватизация - производная форма собственности

2.1. Общие положения о собственности

Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы правоведов и юристов. Однако, дело не ограничивается только теоретической борьбой. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных причин умеют, в конеч­ном счете, попытки поменять сложившиеся отношения собственности, утвердить новый порядок этих отношений.

Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую ступень своего развития, но случалось, что в результате ломки отношений собственности общество оказывалось отброшенным далеко назад и попадало в трясину, из которой трудно выбраться.

В нашей стране в течении этого столетия дважды происходила ломка отношений собственности. Первая, связанная с собы­тиями 1917 года, завершавшаяся катастрофой, последствия кото­рой будут предметом исследований еще не одного поколения. Вторая происходит в наши дни, целью которой является вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, создать широкий слой частных собственников, социальной опоры нынеш­него режима.

Что же такое собственность?

Самый простой ответ содержится в толковом словаре рус­ского языка:

«Собственность - имущество, принадлежащее кому-нибудь» это в одном значении, а во втором «Собственность - принад­лежность кого-, чего-нибудь кому-, чему-нибудь с правом распоряжения»[13]

Юридическая энциклопедия дает определение собственности как системы « исторически изменяющихся объективных отноше­ний между людьми в процессе производства, распределения, обме­на, потребления, характеризующих присвоение средств произ­водства и предметов потребления. Таким образом, собственность -  это присвоение, обретение чего-то в свою власть, в свою принадлежность.»[14]

В соответствии с общими положениями о праве собственности в учебном пособии «Гражданское право» собственность опреде­ляется как «... отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простира­ется власть собственника.»[15]

Определение собственности как категории присвоения идет еще из учения К. Маркса, и ученые-правоведы считают, что такой подход к определению вполне возможен, но он нуждается в конкретизации понятия «присвоение» и поэтому для раскрытия со­держания собственности использован быть не может, тем более, что новый Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание права собственности такими категориями как владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Эти категории правомочий закреплены и в Законе «О приватизации жилищного фонда»: ст. 3 « Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению… «

В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление .

Это выражается не только в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, но и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющемся собственником.

Итак, содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью.

Определение каждого из этих правомочий необходимо для раскрытая полного содержания права собственности:

Владение в переводе с английского языка означает «фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействие на вещь»[16]

Владение имуществом, закрепленное законом за субъектом права (гражданином, юридическим лицом) - одно из правомочий собствен­ника, это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Например, получив по нас­ледству жилой дом, собственник продолжает оставаться и владель­цем своей приватизированной квартиры.

Пользование - тоже слово английского происхождения - одно из основных правомочий собственника, заключающегося в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация квартиры)[17] - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе личного потребления.

Распоряжение - юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении вещи. Не вызывает сомнения, что в тех случаях, когда собственник про­дает свое имущество, сдает его в аренду либо наем, в залог или дарит - он осуществляет правомочие распоряжения,

Новое гражданское законодательство, как и то, которое ему пред­шествовало, ограничивается перечислением принадлежащих собственнику правомочий, не определяя ни одного из них. Это отрицате­льно сказывается не только на раскрытии содержания права соб­ственности, но и на практике применения законодательства.

Специфический признак, присущий этим правомочиям состоит в том, что собственник осуществляет их по своему усмотрению. Применительно к праву собственности это означает, что власть собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от всех других лиц в отношении объекта собственности.

Многие из правомочий существовали и ранее.

Система бессрочного найма жилья, договор которого заключался на основана ордера, в сочетании с институтом прописки, практически обеспечивали жителям квартир правомочия владения. Прописав сына, дочь, брата или сестру, можно было передать квартиру по наследству - а это и есть признак владения собственностью. Произведя обмен квартирами, люди доплачивали за приобретенные улучшения, т.е. по сути совершалась купля-продажа права на за­селение. Квартиры передавалась посредством заключения фиктивных браков и т.д.

Таким образом , приватизация жилья - это не что иное , как юридическое оформление и закрепление тех отношений, кото­рые существовали и ранее на нелегальной основе и всячески по­давлялась государством.

Как правовой институт, в свете теории гражданского права право собственности определяется как « система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью (имуществом) по усмот­рению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного гос­подства,»[18]

Нормы, образующие институт права собственности, находят­ся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов как гражданско-правовой, так и иной пра­вовой принадлежности. Это обстоятельство подлежит учету при выборе правовых норм, регулирующих тот или иной участок имущественных отношений, в том числе и отношений собственности.

2.2. Содержание, формы, виды права собственности

Они имеют не только теоретическое, но и практическое зна­чение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, состав­ляющего объект этого права и спектр тех возможностей, которыми в отношении указанного имущества располагает собственник.

Согласно п. 2 ст. 6 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Аналогичное положе­ние закреплено и в ст. 212 ГК РФ, но эта статья подвергает названные формы дальнейшему членению в зависимости от того, в чьей собственности находится имущество.

По теории гражданского права классификация форм, видов и подвидов права собственности может осуществляться по самым различным основаниям.

Например общая собственность характеризуется тем, что принадлежит не одному лицу, а двум или боле лицам и подразде­ляется на два вида: долевую и совместную. Совместная собствен­ность, в свою очередь, подразделяется на совместную собствен­ность супругов, совместную собственность членов семьи, приватизировавших жилое помещение (хотя в гражданском кодексе это не заложено) и членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Возникнуть право собственности может лишь при наличие определенного юридического факта.

В процессе приватизации, в случаях если наниматель жи­лого помещения проживает один - он становится единственным со­бственником, и эта форма собственности определяется как индиви­дуальная, сели же кроме нанимателя на это жилое помещение есть права у других членов семьи - то они становятся сособственниками, а собственность в результате приватизации становится общей.

Если семья бесконфликтная, то ее члены обычно выбирают при приватизации жилья общую совместную собственность. Если в семье постоянные конфликты, или она на грани распада, или уже нарушены семейные связи, проживающие, как правило, при приватизации выбирают долевую собственность, в основном равные доли. Но в зависимости от сложившегося порядка пользования жилым по­мещением доли могут быть и неравными. По закону (ст. 54 ЖК РСФСР) допускается в силу соглашения между всеми совместно проживающими по договору найма неравное пользование жилыми поме­щениями - одни занимают большую комнату, другие меньшую. Если согласия на это не достигнуто, пользование площадью предпола­гается равным, а следовательно и доли будут равными.

2.3. Особенности совместной и долевой собственности в общем имуществе, их отличительные черты

При приватизации жилых помещений практически у всех граждан возникает один и тот же вопрос - в чем разница между совместной и долевой собственностью и какие последствия для членов семьи повлечет тот или иной выбор формы собственности?

Однозначно ответить на этот вопрос пока не представля­ется возможном. В юридической практике на сегодняшней день существуют два противоположных мнения специалистов-правоведов и в определении различий в понятии этих видов собственности, и в их применении при реализации прав граждан, что породило еще одну очередную проблему правового неурегулирования.

Теория гражданского права характеризует общую собственность как многосубъектную. Множественность субъектов права на один и тот же объект и определила необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности. Это необходимо чтобы согласовать воли участников общей собст­венности, обеспечить учет каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных собственников, надлежащее состояние общего имущества и т.д. Общая собственность характеризуется переплетением отношений собственников ко всем третьем лицам, с одной стороны, и отношений собственников между собой, с другой. П. 2 ст. 244 ГК РФ закрепил два вида общей собствен­ности: долевую и совместную.

В общей совместной собственности доли ее участников конкрет­но не определены, они фиксируются лишь при разделе совмест­ной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность обозначается как бездолевая собст­венность. В том, что в совместной собственности при ее раз­деле или выделе из нее принадлежит право на долю, сомнений не возникает. Сложно решить вопрос, в чем выражается это право.

В действующем законодательстве закреплено, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытою содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом досто­инств:

1.   право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общего имущества, а рас­пространяется на всю вещь в целом;

2.   объект этого права - вещь (имущество);

3.   права других сособственников также распространяются на все имущество в целом;

4.   поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, из общей собственности вы­является долевая собственность, как особый вид.

Общая собственность на имущество является долевой во всех случаях, кроме когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности. Тем самым в зако­не закреплена презумпция, согласно которой общая собственность в случае ее возникновения, предполагается долевой.

Общая долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований, но исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не пре­дусматривает. Более того, по соглашению участников совмест­ной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая со­бственность, т.е. допускается перевод имущества с режима совместной собственности на режим долевой.

Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной со­бственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крес­тьянского (фермерского) хозяйства. В Законе РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» допускается совместная со­бственность членов семьи при приватизации жилых помещений.

В комментарии к Гражданскому Кодексу издательства «Феникс», г. Ростов-на-Дону, 1995 года указано, что « прави­ло об установлении общей совместной собственности на основании закона не означает исключительного прямого указания на это закона (например п. 1 ст. 256). В законе возможны и кос­венные указания на установление режима совместной собственности, например по договору. Ныне общая совместная собствен­ность перестала быть императивной, пример тому п. 1 ст. 256 и л. 1 ст. 257 « (страница 255).

В комментарии части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей издательства фонда «Правовая культура», Москва, 1995 год Е.А. Суханов, заведующей кафедрой граждан­ского права доктор юридических наук дает такое толкование:

«Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно, что такая ситуация возможна только в качес­тве исключения, обусловленного наличием между собственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предпола­гают и не требуют полной определенности в объеме соответст­вующих правомочий их участников. По действующему законодатель­ству такие отношения могут возникнуть в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерско­го) хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными узами и в силу этого находящимися в лично- доверительных отношениях друг с другом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая собственность яв­ляется правилом, а образование совместной (бездолевой) собс­твенности - исключением, прямо предусмотренным законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается как противоречащее требованиям закона (ст.168)» (страница 252)

Различное толкование одних и тех же положений в статьях закона требует их незамедлительного урегулирования, иначе при их применении, в зависимости от того, какая точка зрения кажется более удобной для должностного лица, реализуемые права граждан попадают в юридическую зависимость от неурегулированности.

Особое место в правовом режиме общей собственности от­ведено совместной собственности супругов. В ранее действова­вшем законодательстве правовой режим имущества супругов определялся Кодексом о браке и семье по принципу раздельности добрачного имущества и общности совместно нажитого.

Ныне действующее законодательство претерпело существен­ные изменения в самом подходе к правовой регламентации иму­щественных отношений между супругами. В соответствии с ГК РФ и Семейным кодексом Российской Федерации супругам предостав­лено право и достаточно широкие возможности самим определять судьбу приобретенного имущества. В ст. 252 ГК РФ и ст. ст. 40-41 Семейного кодекса РФ зак­реплены положения как о законном режиме имущества супругов, так и о договорном (но не ущемляющем законных прав ни одного из них ст. 44 СК РФ).

Заключая брачный контракт супругам предоставлено право относить имущество либо к общей, либо к долевой, либо к раз­дельной собственности. Что касается добрачного имущества, то оно, как и прежде признается собственностью каждого из них. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, по­лученное одним из супругов в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены в период брака, за счет общих средств.

Определение собственности каждого из супругов, данное ст. 36 СК РФ отличается от содержавшегося в ст. 22 КОБиС РСФСР только указанием на то, что собственностью каждого супруга является не только имущество, полученное в дар или пе­решедшее по наследству, но также и по иным безвозмездным сделкам (под такими сделками Е. Чефранова, кандидат юридических наук Российской правовой академии, подразумевает сделки, направленные на передачу в частную собственность имущества в порядке бесплатной приватизации жилья и другой государственной собственности).[19]

Важно при всем этом отметить, что лишь зарегистрированный брак порождает права и обязанности супругов, а имущество, нажитое лицами, находящимися в фактических брачных отношени­ях, хотя бы оно и было нажито в период этих отношений, к сов­местной собственности не относится (если, разумеется, они не будут приравнены к зарегистрированному браку). В зависимости от конкретных обстоятельств указанное имущество попадает под правовой режим либо раздельной, либо долевой собственности со всеми вытекающими из этого последствиями. Презумпция ра­венства долей при разделе общей собственности здесь не дейст­вует.[20] Как разъяснил Верховный Суд РФ, спор о разделе иму­щества лиц, состоящих в семейных отношениях без регистрации брака, должен разрешаться не по правилам ст. 251 ГК. РФ, а в соответствии со ст. 252 ГК РФ, иными словами, по правилам об об­щей долевой собственности.

При решении вопроса, какую форму собственности выбрать при приватизации квартиры, следует учесть и одно семейное обстоятельство - дети вырастают быстро. Если жилое помещение окажется объектом долевой собственности, то в ка­честве долей могут служить изолированные комнаты в жилом по­мещении, которые по достижения совершеннолетия дети будут вправе продать, получив некоторый « стартовый капитал» для независимости и самостоятельной жизни. В этом случае, если сособственник не может расплатиться с кредитором, то послед­ней имеет право воспользоваться положением ст. 255 ГК РФ.

Предпочтительнее выглядит общая собственность на жилое помещение, так как любые операции могут производиться только с общего согласия всех проживающих в нем граждан, а все имущественные споры разрешаются в судебном порядке. С учетом этих возможных в будущем последствий в г. Орле прак­тика приватизации складывалась с преимущественной передачей жилых помещений гражданам в общую совместную собственность. В последствии, с неурегулированностью вопроса о распоряжении совместной и долевой собственностью, с появлением публикаций об обязательности долевого определения собственности практика о закреплении различных форм собственности изменилась. С 1995 года большая часть из приватизированных квартир передавалась в долевую собственность.

О последствиях двоякого толкования совместной и долевой собственности подробнее в третьей главе.

2.4. Закрепление права собственности

Определив выгодную для себя форму собственности кварти­ры, необходимо документально закрепить это право, так как это является важнейшим элементом процесса приватизации. Первый шаг - подача заявления (документа обладающего силой до­казательства во избежании всевозможных недоразумений и судебных споров на будущее).

Статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда опреде­ляет процедуру этого процесса « Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухме­сячный срок со дня подачи документов.»

Статья 7 «Передача жилья в собственность граждан офор­мляется договором передачи...»

Содержание этого договора - состоявшееся соглашение сто­рон о передаче объекта из состава государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в индивидуально-определенной квартире (с ее реквизитами, санитарными и техническими характеристиками) на условиях той формы соб­ственности, которую наниматели выбрали по своему усмотрению.

В этом случае идет речь о договоре как юридическом факте. Договор о передаче квартир представляет собой волевой акт, т.е. единое волеизъявление, выражающее общую волю сторон, а для этого он должен отвечать принципу свободы, правила которой определены ст. 421 ГК РФ.

Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа­льным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивностью, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ­ные принципы гражданского права, подробно отраженные в первом параграфе.

Страницы: 1, 2, 3, 4